청주시 미분양 ‘심각’
공급과잉이 불러온 부작용 만만치 않네
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청주시 미분양 ‘심각’
공급과잉이 불러온 부작용 만만치 않네
  • 권영석 기자
  • 승인 2018.03.28 09:14
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아파트 가격 하락세 전국 최고, 미분양 늘어 ‘관리지역’으로 선정

올해 2월 말 현재 청주시에는 18만1138세대의 아파트가 있다. 그리고 앞으로 방서지구와 동남지구 등에 1만4768세대가 공급된다. 이를 포함해 오는 2020년까지 테크노폴리스지구 등 청주시 전 지역에 쏟아지는 물량은 약 2만4000세대이다. 지속되는 아파트 공급으로 청주 주택보급률은 지난해 112%까지 상승했다. 이는 지난해 기준 전국 80만 이상 대도시중 1위에 해당된다. 이 때문에 청주의 아파트가격 하락세는 전국 최고다. KB부동산에 따르면 청주아파트 가격은 상한가를 기록하던 2015년 12월과 비교해 6%정도 떨어졌다. 아파트의 수요와 공급이 깨졌기 때문으로 풀이된다.

가경동에서 10년째 공인중개사무소를 운영하고 있는 송기진(61)씨는 “2015년 최고일 때와 비교해 전반적으로 매매가격이 3000만 원 정도 하락했다”고 말했다. 그는 “청주시내 32평 아파트 평균가격은 1억8000~2억원으로 본다”며 “팔아야 신규아파트로 이사하는데 매매가 안 되다 보니 값은 떨어진다. 지금은 3년 전 지금보다 3000만원 정도 하락했다”고 말했다.

실제로 전문가들은 아파트 가격이 하락세다보니 집이 필요한 사람들도 가격이 더 떨어질 것이란 기대감에 집을 사지 않는다고 지적했다. 그러는 사이 공급은 계속되고 그 결과 일부 소규모 오래된 아파트들의 공실이 늘어났다고 한다. 신규 아파트의 미분양도 증가세다. 이사를 포기하는 가구도 늘었다. 아파트 매매사이트 등에서는 신규 분양권을 손해보고 매각하는 사례도 심심치 않게 볼 수 있다.

 

100만 청주시 주택정책 ‘헛발질’

아파트 가격 하락세를 막기 위해 수요 공급의 균형을 바로 잡을 방안은 있을까? 한국공인중개사협회 충북지부의 한 관계자는 “공급과잉 우려에 대해 다수의 전문가들과 중개사협회 차원에서 청주시에 문제를 제기했지만 정책에 반영되지 않았다”고 주장했다.

앞서 청주시는 2014년 통합청주시의 출범과 함께 100만 청주시를 선포하고 주거, 도로 등의 개발계획을 발표했다. 최근 3년간 가마지구 2029세대와 호미지구 1307세대를 비롯해 가경지구와 율량지구, 오창지구 등에 아파트 1만4664세대를 공급했다. 그렇지만 수요는 공급을 따라가지 못했다. 먼저 인구는 6000여명 밖에 늘지 않았다. 통합 직후인 2014년 7월 인구는 84만1069명이었고 2월 말 현재 인구는 84만7498명이다.

인구가 정체되고 아파트공급량이 늘면서 미분양도 증가했다. 국토부는 2016년 10월부터 지금까지 청주를 미분양관리지역으로 선정했다. 미분양관리지역은 최근 미분양세대수가 1000세대 이상으로 미분양세대수 감소율이 10%미만일 때, 그리고 미분양세대수가 지난 1년간 월평균 보다 1.5배 이상 증가하면 지정된다. 미분양관리지역으로 지정되면 시행사나 건설사가 주택 공급을 위해 사업부지를 매입할 때 분양보증 예비심사를 받아야 한다. 그렇게 되면 신규 공급계획은 자연스레 감소된다.

청주가 미분양관리지역으로 선정되고 1년 5개월이 지났다. 미분양관리지역으로 선정된 직후인 2016년 11월 기준으로 미분양은 1306세대였다. 이후 미분양은 지속적으로 증가해 올해 2월말 현재 2010세대가 됐다. 이에 대한 해법으로 청주시는 일반분양 주택의 임대전환을 선택했다. 청주시 관계자는 “건설사에 일반분양 단지를 대상으로 미분양 건에 대해 임대전환을 제안했다. 건설사에서 검토 후 받아들인 곳도 있다”고 말했다.

 

무분별한 택지개발 아닌가?

실제로 오송의 한 아파트는 지난해 불과 3%밖에 분양하지 못해 미분양사태를 겪었지만 이 달 임대아파트로 전환해 전체 공급세대 970세대 중 약 50%를 지정계약 했다. 확실히 분양아파트의 임대아파트 전환은 미분양의 불을 끄는데 효과적으로 보인다. 그렇지만 임대전환은 만능이 아니다. 일각에서는 소비자가 더 비싸게 아파트에 입주할 우려가 있다고 주장한다.

최근 성남 위례신도시의 H건설은 일반분양에서 임대로 전환하면서 임대보증금을 높게 책정해 임대보증금만으로 건설사의 아파트 공급원가 대부분을 메웠다는 비판을 받고 있다. 이를 두고 공인중개사협회 충북지부 관계자는 “대응책을 마련할 때 기준이 필요하다”고 지적했다. 그는 “현재 청주아파트 값은 조정기에 들었다고 볼 수 있다. 임대전환 등 여러 해법이 나오지만 초과 공급량이 소진될 때까지는 어떤 문제든 계속될 것이다”고 예측했다. 또한 “더 이상 초과 공급되는 물량이 없도록 지자체와 도시계획위원회에서 공급량을 조절해야 한다”고 주장했다. 도시계획위원회의 순기능이 필요하다는 시점이라는 것이다.

도시계획위원회는 도시계획의 투명성을 확보하기 위해 ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’에 의거 설치된다. 지자체마다 제정한 도시계획 조례는 위원회 선정방식과 역할 등에 대해 언급하고 있다. 위촉된 도시계획위원회는 도시의 큰 그림을 그린다. 택지개발 타당성을 따지는 등의 일이 대표적이다. 그러나 아파트의 과잉공급 원인 중에는 무분별한 택지개발도 있다는 지적이다.

지난해 충북청주경실련은 청주고속터미널 개발사업과 관련해 의혹들이 불거지자 도시계획위원회 명단 공개를 요구했다. 하지만 청주시 관계자는 “순기능보다 일부 이해관계자들이 도시계획위원회 위원들에게 접근할 우려가 있다. 역기능이 더 클 것으로 예상돼 공개하기 힘들다”고 말했다. 그러나 대전시는 위원회명단을 공개했다. 현재 서울·부산·광주 등 많은 지자체들이 순기능을 크게 보고 위원회 명단을 공개하고 있다.

청주 방서지구 /육성준 기자


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