문화재생은 성공할까

유통몰입점난항

청주시 옛 연초제조창에 본격적인 도시재생 사업이 시작된 것은 2014년이다. 청주시는 2014년 국토교통부에 빈 건물로 남아 있는 옛 연초제조창과 낙후된 일대 지역을 경제기반형 도시재생 선도지역으로 신청했다. 국비와 시비 등 500억 원이 투입해 진입로 개선 및 기반 조성하는 데 사용했다. 당시 ‘마중물 사업’이라고 칭했다.

이후 청주시는 옛 연초제조창을 민간사업자와 함께 개발하려고 했지만 3년 여 시간만 끌었다. 그 사이 대형 쇼핑몰, 비즈니스호텔 등 다양한 사업안이 나왔지만 성과를 내지 못했다. 사업을 본격적으로 추진하겠다며 청주시는 2017년 7월 한국토지주택공사(LH), 주택도시보증공사와 자본금 130억 원을 모아 청주문화제조창 위탁 관리 부동산투자신탁 회사(리츠)를 설립했다.

청주시는 지금의 옛 연초제조창 본관 건물을 현물 출자했다. 따라서 면적 5만1500㎡의 5층짜리 옛 연초제조창 본관동을 상가와 공예관으로 리모델링하는 1단계 사업을 벌여 왔다. 리츠는 1000억을 투자했다.

시공사는 도원이엔씨가 맡고 민간운영은 원더플레이스가 맡기로 했다. 본관 건물은 민간과 공공이 나눠서 사용한다. 청주시는 전시장과 판매시설, 공연장 등을 갖춘 공예클러스터를 운영하는 것이다.

들어올 업체 없어

청주시는 2019년 7월 리츠로부터 청주시가 사용하는 공공공간을 매입한다. 8월경에 소유권 등기가 이뤄질 전망이다. 매입비용은 시비 420억 원이다. 조성된 민간공간은 향후 10년간 연간 25억원의 임대료를 리츠에 내게 된다. 10년 후에 청주시는 또 다른 민간 사업자를 구하든지, 만약 구하지 못할 경우 전체 건설원가의 80%인 약 300억(추정가)를 리츠에 내고 최종 매입하게 된다.

현재 원더플레이스는 공간을 임대하고 자체 변경을 통해 사업을 운영해야 한다. 하지만 최근 원더플레이스가 사업성이 나오지 않아 고민하고 있다는 얘기가 전해진다. 업계 관계자 A씨는 “오프라인 유통업체 전반이 매출부진으로 MD등이 여의치 않은 상황이다”고 설명했다.

MD는 쇼핑몰을 건설하면서 내부 브랜드를 채우는 작업을 의미한다. 그는 “대형유통업체는 브랜드 파워가 있기 때문에 혹여 경기가 좋지 않더라도 MD를 맞출 수 있다. 하지만 옛 연초제조창은 다르다. 4000평에 50여개 업체를 섭외해야 하는데 조건을 논의하다가 결렬된 것도 상당수라고 전해진다”고 주장했다.

지역의 한 문화기획자는 “옛 연초제조창에 가면 무언가 특별한 것이 있다는 인식을 심어줘야 하는데 현재 핵심이 빠진 상태다. 산업을 육성하는 경제기반형 도시재생 사업으로 도심에 활력을 주는 거점공간이 돼야 하지만 배가 산으로 가고 있다”고 지적했다.

계획들이 성공하기 위해서는 적어도 입점인구가 월 10만은 돼야 한다는 게 관계자의 설명이다. 하지만 청주시내 대형유통몰 입점 소식이 곳곳에 전해지면서 업체들이 입점을 꺼리고 있기 때문에 MD가 더욱 어려워진다는 후문이다.

이에 대해 청주시 관계자는 “이미 보증금을 1년 치 받았고, 약속을 이행하지 않으면 벌금 및 위약금을 물게 돼 있다. 원더플레이스가 들어오지 못한다는 얘기는 못 들었다. 만약 들어오지 못해도 3년 정도는 이미 임대료를 확보했기 때문에 시간이 있다. 새로운 사업자를 구하면 된다”라고 설명했다.

2단계 사업은 이곳에 민자 유치로 비즈니스호텔 건립 등이 제시됐지만 청주시는 올해 1월 문화를 매개로 한 도심재생으로 원칙으로 유보한 상황이다. 2단계 사업 또한 민간 운영자를 구하지 못했다는 후문이다.