지난 2일 한국감정원이 발표한 11월 전국주택가격동향조사를 살펴보면 전국적으로 주택매매가격이 0.23% 상승했다. 특히 이웃도시 대전의 주택매매가격이 1.17%를 기록하며 전국의 상승세를 견인했다.

청주는 여전히 하락세를 면치 못하고 있지만 하락폭은 점차 줄고 있다. 적체된 미분양 물량이 해소되는 조짐도 보이고 있다. 그렇지만 2020년에 약 1만 2200세대(임대주택 약 5800세대, 일반분양 약 6400세대)의 입주물량이 예정돼 아직 가격이 좀 더 떨어질 요인이 있다는 전망도 조심스럽게 나온다.

그런 가운데 최근 공인중개인들을 중심으로 일부 지역 부동산의 가격상승, 미분양해소를 이끌고 있는 것과 관련해 외지인들의 ‘갭투자’라는 얘기가 돌고 있다. 갭투자는 시세차익을 목적으로 주택의 매매 가격과 전세금 간의 차액이 적은 집을 선정해 전세를 끼고 매입하는 투자방식이다.

가경동 M공인중개사 대표는 “지웰시티1,2차를 중심으로 외지인 투자자가 늘어났다. 일부 투자자는 동남 대원칸타빌 등으로 발걸음을 돌리고도 있다”며 “청주에 외지인들의 투자가 늘고 있는 건 계속되는 매매가 하락으로 전세가와 갭이 줄어들었기 때문으로 판단된다”고 말했다.

실제로 하복대 지웰시티 1차 아파트는 최근 6개월 사이에 매매가가 약 3000~4000만원 올랐다. 1차 아파트 매매가가 오르자 2차 아파트 가격도 수혜를 봤다. 반면 1,2차와 학군이 다른 3차는 크게 오르지 않았다.

이런 분위기를 반영하듯 최근 투자자들의 정보교류가 활발한 몇몇 인터넷 커뮤니티에는 청주 일부 지역으로 임장을 다녀온 것을 사진으로 찍어 인증하는 글들이 쏟아져 나왔다. 임장은 구매자가 현장답사를 통해 입지분석, 가치, 향후 전망을 조사하는 행위를 뜻한다.

외지인 거래 월평균 70건 증가

한국감정원은 매월 ‘월별 매입자거주지별 아파트매매거래’ 현황을 발표한다. 이에 따르면 대다수의 사람들은 자신이 살고 있던 동네를 벗어나지 않는다. 주거사회학에서는 이를 거주지 주변으로 사회관계망이 형성됐기 때문이라고 분석한다.

실제로 올해 전국의 관할시군구와 관할시도 내로 이전한 건수는 약 79.2%다. 같은 기간 청주는 77.5%의 시민들이 현재 살고 있는 곳 인근으로 이사했다. 관련 통계가 공표된 2006년 이후로 범위를 넓혀도 인근 시,군,구로 이전한 비율은 76%다.

하지만 청주는 지난 6월부터 다른 양상을 보였다. 평균 20% 내외를 기록하던 외지인들과의 거래는 6월 28.7%, 7월 22.8%, 8월 18.7% 9월 30.8%, 10월 27.9%으로 급증했다. 같은 기간 전국 평균은 20.8%였다.

휴가철인 8월에만 잠시 주춤했을 뿐 올 하반기 내내 외지인들은 청주의 아파트를 찾았다. 특히 6월에는 흥덕구에서 총 거래건수 246건 중 43.1%인 106건이 외지인들과의 거래였다. 이후 하반기 내내 서원구와 흥덕구의 아파트 매매시장은 외지인이 30%를 차지했다.

M공인중개사 대표는 “외지인 거래가 월평균 60~70건 이상 증가했다. 갭투자자들은 하복대 석남천 주변 아파트를 시작으로 가격 하락폭이 상대적으로 컸던 35평 이상의 아파트들 가운데 저가매물 위주로 관심을 보였다”고 설명했다.

현재 청주지역 아파트들 가운데 상당수는 매매가와 전세가의 차이가 약 4000만 원 정도다. 여기에 대규모 신규 공급, 개발호재, 학교신설 등은 갭투자자들을 끌어들이기 좋은 조건이다. 청주를 비롯해 대전, 창원, 군산, 천안, 부산 등은 갭투자자들이 손꼽는 투자지역이다.

갭투자는 위험한 투기

청주는 특히 대전 사람들의 갭투자 비율이 높다는 후문이다. 이들은 하복대, 모충동, 동남지구 등에 관심이 많다. 계속해서 상승국면인 대전의 아파트를 구매하기보다 상대적으로 싼 청주의 아파트를 매입하자는 심리가 깔려있다는 분석이다.

그렇지만 갭투자는 항상 위험을 안고 있다. 아파트 가격이 상승하지 않으면 투자자들은 손해 본다. 2016년 무렵 갭투자가 전국적으로 성행했지만 그 후폭풍도 만만치 않았다. 이 무렵 전국에 100여 채 집을 가진 사람들이 스스로 목숨을 끊었다는 소식들도 종종 들려왔다.

결국 정부는 대출규제, 다주택규제를 하는 등 대책을 세웠다. 결국 소액투자자들을 중심으로 투자에 실패한 물건들이 경매로 나왔다. 그러자 경매물건이 낙찰자가 없어 유찰되는 것을 노리고 또 다시 싸게 물건을 잡는 신종 갭투자도 등장했다.

그때마다 대책들이 나오지만 ‘경찰관 열 명이 도둑하나 못 잡는다’는 속담처럼 갭투자는 끊이지 않았다. 서울 뿐 아니라 지방으로 확산된 갭투자로 인해 몇몇 지역 부동산 시장은 큰 타격을 받았다. 경남일부 지역은 최근 2년 사이 아파트 가격이 30% 이상 하락한 곳도 속출했다.

이 지역에서는 신축한지 몇 년 안 된 아파트가 반값으로 경매에 오른 경우도 등장했다. 누군가 또 이걸 싹쓸이 해갔다는 의혹도 제기됐다.

투기자본은 1~2년 후 빠져나간다. 그러면 그 피해는 현지 주민들이 고스란히 지게 된다. 이 때문에 업계에서는 정부차원의 대출 규제에서만 멈추지 말고, 지자체에서 기획부동산 등이 관의 정보를 유출해 외부 자본을 끌어들이는 행위를 근절해야 한다고 지적한다.

지역의 한 공인중개사는 “부동산 정보카페 등에도 관의 정보를 미리 빼 내 활동하는 사람들이 적잖다. 청주에도 몇몇 유명한 곳들이 있다. 이들로 인해 피해는 결국 주민에게 돌아간다”며 “문제가 심각한 창원은 지자체 차원에서 공인중개사들을 대상으로 캠페인을 벌인다. 우리도 특별지도단속 같은 조치가 필요하다”고 말했다.