아파트 언제까지 짓나?

인구100만 청주시 딜레마

도시는 성장한다. 사람들은 도시에 선을 그어 도시를 계획한다. 그 과정에서 정책입안자들은 각계각층의 의견을 반영해 사람들이 편하게 생활할 수 있는 환경을 만들려 애쓴다.

현재 청주시의 설계도인 ‘2030 청주도시기본계획’도 마찬가지 절차를 거쳐 탄생했다. 2012년 회의를 통해 큰 골자를 세운 뒤, 주택공급기본계획(2016) 등 세부계획들을 마련했다. 하지만 그 사이 통합 청주시 출범, 행정수도 완성 논의 등의 변수들이 생겼다. 당초 계획을 세우면서도 고려된 내용들이지만 막상 현실이 되니 고칠 부분이 많았다.

수차례 땜질식 수정을 했지만 결국 한계에 봉착했고 청주시는 다른 곳 보다는 조금 일찍 ‘2040 청주도시기본계획’을 준비하기 시작했다. 수개월간 회의를 거쳐 안건을 만들었고 지난 9월에 시민들에게 설문조사를 통해 의견을 물었다.

청주시 관계자는 “몇 차례 의견수렴을 거치면 ‘2040 청주도시기본계획’이 결정될 예정이다. 이와 맞물려 새로운 주택공급기본계획도 마련 중이다. 현행 계획은 2016년을 기준으로 삼기 때문에 전체인구 예측, 1인 가구 수, 주택보유 실태 등이 현실과 맞지 않는다. 새 계획은 내년 초 용역을 시작해 하반기 쯤 윤곽이 나올 전망이다”고 말했다.

새로운 틀을 만들기 위해 바쁘게 움직이지만 아직까지는 과거의 기준에 맞춰 개발 중이다. 현재는 ‘2030 청주도시계획’에서 설정한 2025년 인구 약 105만명 계획에 따라 움직이고 있다. 이를 근거로 대규모 택지개발과 재개발‧재건축 사업이 추진중이다.

2021년부터 2025년까지는 기존 주거, 상업, 공업지역 등 시가화용지내 미개발지‧사업예정지 개발이 계획됐다. 시가화는 낙후된 지역이나 녹지 지역을 개발하여 주택과 상점을 만드는 일이다.

예고된 아파트 분양·준공

이에 따라 청주에는 올해 시가화 지역 등에 아파트 9523세대가 분양된다. 12월까지 가경아이파크5차(965세대), 용암동 힐데스하임(1199세대), 동남 호반베르디움(1215세대), 오송 제일풍경채(545세대)가 분양을 앞두고 있다. 또한 5개 단지가 준공심사를 기다리고 있다. 금천센트럴 파크(749세대), 힐즈파크푸르지오(777세대), 가경자이(992세대), 코아루휴티스(530세대)는 조만간 공급될 예정이다.

내년에도 대규모로 아파트 물량이 풀린다. 복대2동 재개발사업인 포스코더샵을 시작으로 9개 단지에 총 1만 2123세대가 분양된다. 청주동남A-4BL 공공임대, 잠두봉 포스코더샵, 가경아이파크3차, 모충2지구 LH트릴로채, 동남 우미린에듀포레 등 5개 단지의 5440세대는 준공을 앞두고 있다.

동남지구 대규모 공급에 이어 또다시 1만 세대 넘게 아파트가 계획되자 일각에서는 공급과잉에 대한 우려가 쏟아지고 있다. 그런 가운데 지역사회에서는 청주시 집값이 급속도로 꺾이면서 정부의 부동산 정책을 재고해 달라는 요구도 빗발치고 있다. 앞서 청주시는 미분양 관리지역에서 해제되자마자 부동산 조정대상지역으로 묶였다. 이 때문에 올 들어 상승곡선을 그렸던 아파트 값은 7월 이후 급격하게 곤두박질치고 있다.

시장은 악화되고 있지만 곳곳에서 아파트 건설 추진은 계속된다. 한 토지매매 개발업자는 “2030년 청주시 장기발전계획에서는 현재 제 2차 순환도로 내측 잔여지에 대한 계획적인 개발을 유도하고 있다. 올해 내년 분양·준공을 앞둔 곳들도 대부분 도심에 가까운 시가화 지역이다. 그리고 남은 몇몇 지역에 대한 물밑작업도 한창이다”고 귀띔했다.

대표적으로 녹지들이 남아 있는 흥덕구 문암동과 석곡동 등을 중심으로 이미 땅을 물색한다는 소문이 파다하다. 인근 지역에는 공인중개사무소가 즐비하다. 한 공인중개사는 “지금의 분위기라면 장기미분양 사태를 걱정해야할지 모른다. 그럼에도 건설사 입장에서는 아파트를 지을 수밖에 없다. 최근 건설사들은 부동산시장 이상 징후에 탄력을 받아 땅 작업을 서두르는 추세다”고 말했다.

더 지어도 될까?

건설사들은 이미 호랑이 등에 올라탔다. 아파트 건설을 멈추면 망하기 때문에 무조건 지어야 한다. 문제는 이런 패러다임이 앞으로 통하지 않을 것이라는 점이다. 가장 큰 원인은 인구 정체다.

앞서 ‘2030 청주도시계획’에서는 택지개발사업, 도시개발사업, 지구단위개발사업, 주택건설사업, 산업단지개발사업, 재개발정비사업 등의 영향으로 2020년 95만명, 2025년 102만명, 2030년 105만명의 인구를 예상했다. 하지만 지금 청주시 인구는 이제 막 85만을 넘었다. 2~3만명 늘어나는데 4년이 넘는 시간이 걸렸다.

‘2040 청주도시기본계획’ 관련 회의에 참석했던 시민단체 관계자는 “100만 도시 만들려다 청주시민 다 죽게 생겼다. 상황이 변했는데 계획은 과거 성장시대의 관성을 그대로 이어간다. 피해는 후세대의 몫이다. 이제라도 현실에 맞는 대책이 필요하다고 주장하고 있지만 받아들여지지 않는다. 이제라도 인구가 감소한다는 것을 인정하고 계획을 짜야한다”고 주장했다.

시민단체들은 ‘2040 청주도시계획’에서는 인구 목표를 현재 수준으로 줄일 것을 요구한다. 지금의 추세대로라면 인구목표를 낮춰 아파트 건설을 줄여야 하기 때문이다.

이에 대해 청주시 관계자는 “현재 계획된 아파트는 계획수요에 따라 절차를 거쳤기 때문에 건설은 예정대로 진행될 것”라며 “향후 공급량 조절을 위한 조치는 도시기본계획을 통해 계획해야 한다. 다만 예상 인구가 줄면 자연스레 예산도 삭감되고 지자체가 할 수 있는 일도 줄어드는 어려움이 있다”고 토로했다.

비단 청주시 만의 문제가 아니다보니 국토부는 올 초 ‘2040 국토정책 방향’을 제시하며 인구감소에 따른 공간 재배치 전략을 세울 것을 권고했다. 또한 성장중심 도시계획 패러다임의 근본적인 변화를 촉구했다.

관련 연구를 수행한 국토연구원 관계자는 “인구감소·저성장 시대에 그동안 성장과 개발시대에 맞춰왔던 도시계획으로 감당하기 어려운 역할이 요구된다. 목표인구 수치보다 축소된 인구를 기준으로 도시계획을 수립해야 하는 지방 도시들의 문제해결을 위해 중앙정부의 지속적 지원이 필요하다”고 지적했다. 하지만 현실은 아직 갈길이 멀다.