부동산 경매에 쏠리는 눈
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부동산 경매에 쏠리는 눈
  • 권영석 기자
  • 승인 2021.03.03 09:24
  • 댓글 0
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충북의 부동산 경매 낙찰률 지난해 1월보다 8.6%p 증가, 남녀노소 관심↑
붐비는 경매수업, “경매로 돈 벌려면 시세정보와 권리분석에 익숙해라”

재테크가 필수인 시대다. 경제의 불확실성과 나도 자칫하면 뒤쳐질 수 있다는 불안심리가 커지면서 사람들의 쌈짓돈이 재테크 시장으로 물밀 듯이 쏟아진다. 또한 빚내서 투자하는 빚투’, 영혼까지 끌어 쓴다는 영끌등의 신조어도 일상처럼 쓰이고 있다. 곳곳에서 우려의 목소리가 나오지만, 사람들의 관심은 사그라들지 않는다. 요즘엔 삼삼오오 모이면 온통 재테크 얘기뿐이다. 재테크에는 다양한 방법들이 있다. 전통적인 방식의 저축, 주식, 펀드, 부동산과 투잡, 암호화폐 등이 있다. 어떤 방식이든 누가 추천한다고 해서 덮어놓고 시작하는 것은 위험하다. 단돈 1000원을 투자해도 정보수집과 자기 판단이 필요하다. 이젠 누구에게나 재테크가 필요하지만 투자와 투기를 혼동하면 자칫 양날의 검이 될 수 있다.

-편집자주

 

청주에서 진행 중인 수업 /업체 제공
청주에서 진행 중인 수업 /업체 제공

 

경매는 가장 오래된 재테크 기술로 채권자의 신청으로 시작되는 자산 매각 시장이다. 경매절차는 목적물을 압류하여 현금화 한 다음에 채권자가의 채권을 변제하는 과정을 통칭한다. 대표적으로 부동산경매, 미술품경매 등이 있다.

재테크에 대한 관심이 높아지면서 최근에는 코로나19로 얼어붙었던 부동산경매 시장이 활기를 띄고 있다. 지난달 14일 지지옥션이 발표한 ‘20211월 경매 동향 보고서를 보면 충북의 부동산경매 물건 446건 중 161건이 낙찰됐다. 낙찰률은 36.1% 이는 20201월 코로나19가 터지기 전의 낙찰률 27.5%보다 8.6%p높은 수치다.

시세의 70% 남짓으로 부동산을 구매할 수 있다는 이점에 20대 경매참여자도 많았다는 후문. 그런 가운데 202012월부터 사회적 거리두기의 일환으로 한 달여간 법원이 휴정한 것에 대한 여파로 경매물건이 쏟아지고 있는 것도 경매시장 활성화에 기여했다. 앞으로 이 기조는 계속될 전망이다.

 

동네 경매수업이 붐빈다

 

청주에서 부동산 경매에 대한 강의를 진행하는 오프라인 교육업체는 5곳이다. 상당구에서 학원 강사로 활동하고 있는 A씨는 경매에 대해 대해분 사람들이 편견을 갖고 있다. 보통 고위험 투자처라고 여기지만 정확한 지식만 있으면 금융자산보다 변동성이 적고 수익은 크다. 이 때문에 요즘 경매 법정에 가보면 남녀노소할 것 없이 많은 사람으로 가득차서 발 디딜 틈이 없다고 소개했다.

A씨는 수많은 수강생들로부터 경매로 돈을 벌 수 있느냐는 질문을 가장 많이 받는다고 한다. 이에 대해 아파트 가격의 상승기에는 입찰경쟁률도 높고 낙찰가도 올라서 경매로 인기 있는 물건을 낙찰받기 어렵다. 수익률도 예전만 못하지만 부동산을 보는 안목과 지식이 있다면 얼마든지 저렴하게 낙찰 받아 안정적인 수익을 낼 수 있다고 답했다.

수많은 전문가들은 경매로 돈을 벌기 위해 다양한 방법을 제시한다. 이를 요약하면 먼저 지역 내 아파트 공급량 수요량 등 호재사항을 파악해야 한다. 경매는 일반 매매와 달리 부동산 매수 가격을 입찰자가 마음대로 정할 수 있다. 이 때문에 물건에 대한 정보를 파악이 우선이다. 이와 더불어 현장에 찾아가거나 시세조사를 하는 것도 필요하다.

 

이렇게 하면 돈 번다

 

A씨는 만약 청주 하복대를 신축 아파트를 중심으로 가격이 오르고 있다면, 경매로 나온 인근 구축 아파트는 눈여겨 봐야한다다소 권리 관계가 복잡해도 그 지역 매물정보나 부동산들을 탐방해보면 꼭 한두 건은 건질 게 있다고 조언했다.

이를 위한 필수조건은 권리분석을 명확히 해야 한다는 점이다. 권리분석은 법원경매를 통해 경매물건을 낙찰받기 전 낙찰자가 물건과 관련된 권리관계를 확인하는 절차다. 이를 통해 구매자는 낙찰 받는 물건에 대한 인수 권리와 소멸 권리를 정확하게 구분해야 한다.

낙찰자에게 인수되는 권리는 배당요구하지 않은 선순위전세권, 건물철거 및 토지인도청구 가처분, 유치권, 법정지상권 등이 있다. 만약 전세권이 있다면 낙찰자가 전세보증금을 반환하면 해결된다. 이 때문에 인수 시에 지불해야할 보증금을 감안해서 더 낮은 금액에 입찰해야 한다. 이 밖에도 가처분, 지상권 등은 등기사항에 명시되어 있기 때문에 파악하기 용이하지만, 유치권은 등기에 표시되지 않아 주의해야 한다. 이에 대한 권리관계는 현장조사와 채무자를 통해서 파악이 가능하다.

A씨는 요약하자면 경매를 제대로 알기 위해서는 감정평가서, 현황조사서, 매각물건명세서 등을 통해 권리관계를 명확히 파악해야 한다. 이것만 잘알아도 손해는 안 본다. 여기에 경매물건을 싸게 사기 위해 시세, 입찰가, 대출 가능 금액, 실투자금을 알아야 한다. 그러면 1000만원의 투자금으로 경매에 도전할 수 있다고 말했다.


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