104% 주택보급율에도 신규 공급 ‘러쉬’…가격하락에 매매 눈치
식을 줄 모르던 청주지역 아파트 주택시장이 한풀 꺾인 모양새다. 분양불패를 자랑하던 아파트 분양시장에서는 미달이 속출했고, 상승세를 이어가던 주택거래시장도 확연한 하향세로 돌아섰다.
최근 2개월 새 청주지역에서만 6개 단지 아파트가 분양했다. 결과는 ‘푸르지오의 승리’였다. 지웰시티 푸르지오와 사천 푸르지오, 청주테크노폴리스 푸르지오는 모두 1순위로 마감한 반면 관심을 모았던 청주테크노폴리스 내 분양 아파트들은 고전을 면치 못했다. 우방아이유쉘 1·2차 모두 1순위 미달 후 2순위에서 마감됐고, 우미린은 2순위에서도 일부 미분양을 남겼다. 우미린은 호미지구에서 지난해 7월 36.2대 1이라는 기록적인 청약경쟁률을 기록한 브랜드라는 점에서 달라진 시장 분위기를 반영했다.
특히 청주테크노폴리스 내 아파트 분양 상황을 지켜보던 부동산업계에서는 분양 성적을 놓고 사실상 미분양이 본격화될 것이란 분석을 내놓고 있다. 이들은 청주테크노폴리스 아파트 분양 성적이 향후 청주지역 분양시장의 바로미터가 될 것으로 판단했다.
지난해 4월 분양가 상한제 폐지로 민간택지 내 아파트 분양가는 크게 오른 반면 공공택지인 청주테크노폴리스는 분양가에 제한을 받기 때문에 상대적으로 분양가가 낮다. 비슷한 시기에 분양한 민간택지보다 3.3㎡ 당 최대 60여만원이 쌌지만 만족할만한 성적을 거두지 못했다.
2008년으로 돌아간 주택거래시장
주택거래시장도 다르지 않다. 한국은행 충북본부에 따르면 4월 중 도내 주택거래가격은 전달보다 0.1% 하락했다. 최악의 건설경기로 기억되는 세계금융위기(2008년) 이후 처음으로 마이너스 증가율을 기록한 것이다. 도내 주택매매가는 수년간 고공행진을 이어갔다. 2011년에서 2012년 초까지는 월 증가율이 5%를 기록하기도 했다. 최근 5년간 주택매매가격 증가율도 26.2%로 전국 평균(11.1%)보다 2배 이상 높았다.
한국은행 충북본부는 하락세의 주요 원인으로 매매가격이 오를 만큼 오른 데다, 신규아파트 공급이 지속되면서 주택공급물량이 크게 늘어난 데 기인한 것으로 분석했다. 지난해 도내 입주물량은 1만 821세대로 전년대비 14.2%나 증가했고, 올 들어서도 5월 현재까지 3124세대가 추가로 공급되는 등 수요보다 공급이 많은 모양새다.
청주시에 따르면 3월 현재 청주지역 주택보급률은 104%로 2011년 6월 98.1%로 바닥을 찍은 뒤 증가세를 이어가고 있다. 일부 전문가들은 주요 선진국의 주택보급률 지표가 110% 이상이라는 점에서 여력이 있다고 판단하기도 하지만 국내 특히 지역 여건에서는 대량 미분양사태를 염두에 둬야 할 만큼 위험한 상태라는 분석도 적지 않다.
당장 청주시가 주택보급률을 산정한 3월 이후에도 신규아파트 공급은 이어졌고, 올해 말까지 추가로 1만 2688세대가 추가로 분양된다는 점에서 주택매매가격 하락은 더욱 심화될 전망이다.
주택공급계획은 이후로도 예정돼 있다. 동남지구를 중심으로 내년에도 1만 9048가구가 착공하고, 2018년에도 1만 2000여 가구가 추가로 건설될 계획이다.
6월 전국 4만가구 분양, 투자 분산
여기에 정부의 주택담보대출 심사 강화 정책도 부동산 거래시장에 부정적인 영향으로 작용될 전망이다. 신규아파트의 경우 집단대출을 통해 여신심사 가이드라인을 적용받지 않지만 일반 주택거래에서는 강화된 심사기준에 따른 제한으로 구매력이 낮아질 것으로 전망되기 때문이다.
가격만 낮아진 게 아니다. 거래량은 큰 폭으로 감소했다. 국토교통부에 따르면 4월 충북지역 주택거래량은 5년 평균 주택거래량 평균보다 26.1%나 하락했다.
주변여건도 좋지 않다. 청주 분양시장의 상당수는 실수요자가 아닌 투자자들이다. 청주 분양시장은 세종시 건설 이후 전국 부동산투자자들의 주요 투자처로 자리매김했다.
이런 점에서 최근 전국적으로 예고된 신규아파트 분양 소식은 청주지역 분양시장에도 적지 않을 영향을 줄 것으로 예상된다. 이달만하더라도 지난해 6월보다 아파트 분양이 크게 늘었다. 이달에 예고된 분양만 60여개 단지, 4만여 가구가 이른다. 이는 지난해 같은 기간 2만 8888가구보다 크게 늘어난 것이다. 투자자들은 선택의 폭이 넓어진 반면 지역 분양시장은 고전이 예상된다.
