개발만 있고 대책은 없다
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개발만 있고 대책은 없다
  • 오옥균 기자
  • 승인 2004.04.16 00:00
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용암2지구 70%이상 미임대“토지개발공사는 지금 투기중”

보상갇분양가 차액 엄청나 98년 개발이 시작된 용암2지구 전역의 상가분양 및 임대실적이 30%도 못미치는 최악의 상태에 빠져 있다. 용암2지구는 ‘임대문의 플래카드’ 일색이다.

300여개의 건물·수백의 점포들이 일몰과 함께 빛을 잃어 주인없는 점포임을 암시해준다. 이러한 미임대사태는 건물주와 건설업체의 동반도산을 예고하고 있고, 수많은 악재들에 덮여 돌파구 또한  보이지 않는다. 토지개발공사의 무분별한 개발이 결국 난개발, 막개발로 이어진 것 아니냐는 비판의 목소리가 거세지고 있다.

용암2지구의 한 부동산업자는 미임대원인으로 경제불황과 인구밀집요인이 없다는 점을 꼽는다. “체감경기가 너무 좋지 않아 수요자들이 섣불리 나서질 않는다. 또한 사람들을 끌어들일 요인이 없다. 가경동은 고속버스터미널이 있고, 하복대는 유흥업소가 밀집되어 있는 것이 그나마 경기침체에도 불구하고 선전을 하는 요인이다.” 용암2지구는 난개발을 이유로 유흥업소와 숙박업소의 허가를 금지하고 있다.

영세지주 빚내서 무리한 건축

이런 경제불황속에 애타는 사람은 영세건물주와 건설업체다. “처음 용암2지구로 올 때는 큰 기대를 했었다. 그런데 지금은 은행이자를 갚지 못해 경매 처분될 상황이다”라고 영세건물주는 말한다.

토지개발공사로부터 개발지구 분양을 받은 사람들 중에는 퇴직을 하고 퇴직금을 포함한 전재산을 들여 노후대책을 위해 땅을 매입한 사람들이 상당수다. 여유자금이 없는 이들이 적은 돈을 가지고 건물을 올리려다보니 무리가 따르게 된 것이다. 어떻게든 건물만 지으면 해결이 될 것이라는 막연한 생각으로 땅을 담보로 은행대출을 받아 착공을 한 뒤 공사비가 모자라면 건설업체가 완공을 책임진다는 보증하에 추가대출을 받는다. 이 과정에서 건설업체와 건물주가 같이 도산하는 경우가 발생하는 것이다.

건설업자 김씨는 “100평 기준으로 5층짜리 상가건물 하나 완공하는데 들어가는 비용은 원가로 따져도 10억이상 소요된다. 조그만 시행업체들에겐 사활이 걸린 문제다.” 그럼에도 불구하고 이러한 계약이 이루어졌던 것은 개발 초기에만 해도 충분한 투자가치가 있다고 판단했기 때문이다.

하지만 이들의 예상과는 달리 큰 관심을 끌어내지 못하며 임대가 지지부진해지자 건설업체와 건물주 모두 자금난에 빠진 것이다. 업체관계자는 “경매로 넘어가면 한 푼도 받을 수 없다”고 하소연한다. “일반적으로 상가의 경우 두 세번의 유찰은 기본이다. 워낙 덩어리가 커 매매가 쉽지 않기 때문이다. 경매낙찰가는 실거래가의 절반정도 수준밖에 안된다”고 부동산중개업자는 말한다.

다시 말해 위에서 말한 5층건물을 기준으로 용암동지역 실거래가는 25억 안팎인데 경매가는 10억이 조금 넘는다는 것이다. 은행대출금을 갚고 나면 건설업자나 건물주에게 돌아오는 돈은 거의 없다는 것이 관계자의 전언이다. 아이러니한 것은 담보대출시 대출금은 담보물건의 50%미만인데 반해 경낙자금대출은 담보물건의 70%까지 가능하다는 것이다. ‘자금력이 되는 사람은 지금이 돈을 벌 수 있는 호기(好期)’라고 경매관계자는 귀띔한다.

미분양·미임대사태에 대한 또다른 원인으로 무분별한 개발을 들 수 있다. 부동산중계업자는“안그래도 수요자가 많지 않은데다 채 분양되기도 전에 다른 개발지구가 들어서고 있어 더욱 망설이고 있는 것 같다. 완전히 분양이 된 후 개발을 시작해도 늦지 않을텐데 왜 그렇게 서둘러 하려는지 이해가 가지 않는다.”고 정부정책을 꼬집었다.

현재 청주시에는 지구지정된 곳이 5군데나 된다. 용암2지구를 비롯 가경4지구, 산남3지구, 성화1지구, 강서지구 등이다. 1992년 용암2지구가 지구지정된 이후 1999년까지 연이어 지구지정 되었다. 현재 개발지구들은 모두 실시계획승인이 떨어져 개발사업이 한창 진행 중이다.

“용암2지구 뿐만 아니라 다른 개발지구들 또한 특정상가지역을 제외하곤 대부분 빈점포다. 동시다발적으로 개발이 이루어지자 수요자들도 갈피를 못잡고 있다. 이런 현상은 경제활동인구는 크게 늘지 않고 있는데 공급이 급격히 많아져 나타나는 것으로 보인다”고 중개업자는 말한다. 점포가 과잉공급되고 있다는 것이다. 무리한 개발로 인한 후유증이라는 것이 부동산관련업자들의 일치되는 생각이다.

부동산중개업자 A씨는 “토개공은 정부를 등에 업은 투기업체다”라고 주장한다. “정부정책이라는 미명아래 턱없이 낮은 보상가격으로 땅을 매입한 뒤 높은 분양가로 이득을 취한다. 용암2지구 상업지역의 분양가는 1000만원에 육박한다. 이렇게 높은 분양가는 고스란히 땅주인의 부담으로 돌아간다.”고 증언한다.

“엄청난 자금을 들여 땅을 사고 건물을 지었는데 헐값으로 임대를 들일순 없지 않느냐”고 반문한다. “헐값에 임대를 해주면 ‘상가임대차보호법’에 의해 향후 5년간은 임대료를 큰 폭으로 올릴 수 없기때문에 이자를 치룰 돈조차 없으면서도 세를 놓을 수 없다”고 말한다. 고육지책으로 자신이 운영하는 경우도 심심치 않게 볼 수 있다.

‘행정수도 이전’이 발목잡아

이런 애물단지를 왜 붙잡고 있는 것일까. “내 평생을 통해 모은 돈으로 시작한 것이다. 쉽게 포기하고 싶지도 않지만, 매매 또한 이루어지지 않는 것이 현실이다”며 답답함을 토로한다.  한 부동산업자는 “부동산업을 하는 입장에서 차라리 행정수도가 오지 않는 것이 낫겠다”고 말한다.

청주 대부분의 지역이 토지거래허가구역으로 지정돼 매매가 어렵다는 것이다. “규제강화로 실수요자가 아니면 매입을 할 수도 없고, 실수요자라고 해도 자격조건의 제약이 많다. 또한 예전엔 공시지가를 기준으로 양도세를 냈지만 지금은 실거래가로 기준으로 세금을 납부하고 담보대출에 대해 은행권이 융자승계를 해주지 않는 등 매매를 어렵게 만드는 요인이 많다”고 말한다. 공인중개사 이조은씨는 “언젠가는 모두 임대·분양 될 것이다. 그 때까지 버틸 수 있느냐는 것이 관건이다”라고 말한다.


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