도시개발구역으로 지정 고시된 청주시 상당구 방서지구개발사업이 표류할 가능성이 점쳐지고 있다.
환지방식의 도시개발사업은 ‘구역지정-실시계획 인가-환지처분-착공’의 순서로 진행되며 실시계획 수립은 시행자 즉, 조합이 해야 하므로 구역이 지정된 뒤 반드시 조합설립 인가를 받아야 한다.

현 도시개발법은 조합설립을 위해서는 토지주 7인 이상이 정관을 작성해 제출해야 하며 토지면적 3분의 2에 해당하는 토지소유자와 구역안의 토지소유자 총수의 2분의 1 이상의 동의를 얻어야 한다.

방서지구 면적이 14만평이고 토지소유자가 300명이 넘는 만큼 정식 조합으로 인가받기 위해서는 토지소유자 150명 이상의 동의와 이들이 갖고 있는 토지가 9만4000평이 돼야 한다. 하지만 가칭 방서도시개발조합(이하 조합)은 지난 10일 조합 창립총회를 개최하면서 이같은 기준을 적용하지 않았다.

조합, ‘법에 없으니 규약으로 정한 것’
조합은 토지소유자중 ‘조합가입 동의서’를 작성해 제출한 96명만 조합원으로 인정해 총회를 열어 조합설립, 정관변경, 사업계획 변경 등의 안건을 처리했다.
당시 몇몇 토지소유자들이 행사장을 찾았지만 조합은 조합원이 아니라는 이유로 이들의 입장을 차단해 실랑이가 벌어지기도 했다.

이날 총회에서 조합은 전체 96명 조합원 가운데 참석 54명, 위임 22명, 대리인 참석 4명 등 80명 참석으로 정족수를 채웠다고 밝혔다.

채희석 조합장은 충청리뷰와의 전화통화에서 “조합원은 토지소유자로 하지만 토지소유자가 무조건 조합원이 되는 것은 아니다. 조합은 7인이면 설립할 수 있고 조합원 2분의 1 이상의 동의를 얻으면 된다. 내규로 조합원 자격을 가입동의서 제출자로 정한 것이며 아무런 문제가 없다. 도시개발법에는 조합원을 도시개발구역 안의 토지소유자로 한다고만 정했을 뿐 구체적으로 규정하지는 않았다. 또한 같은 법에는 이 법이 정하지 않은 사항은 민법중 사단법인에 관한 규정을 준용한다는 조항을 적용해 조합원 자격을 정했다”고 주장했다.

채 조합장은 특히 “현행 도시개발법은 조합을 반대하거나 방해하려는 토지주들에 대한 제재 규정이 없다. 현실적으로 사업의 원할한 추진을 위해서는 조합원을 제한할 수 있는 방법이 있어야 하는데 이를 위해 조합원 자격을 정한 것이다. 이 규약은 법률 자문까지 받아 만든 것”이라고 덧붙였다.

방서조합의 억지 조합원 자격
하지만 조합의 이같은 주장은 도시개발법을 자의적으로 해석한데에서 비롯됐다는 지적이다.
가장 문제가 되고 있는 조합원 자격은 도시개발법 제14조에서 명백히 토지소유자로 한다고 명시하고 있다. 또한 7명 이상이면 조합설립이 가능하다는 주장도 정관을 만들 수 있는 자격에 불과하다는 것이다.

같은법 13조 1항은 ‘조합을 설립하고자 하는 때에는 도시개발구역 안의 토지소유자 7인 이상이 대통령이 정하는 사항을 기재한 정관을 작성하여 지정권자에게 조합설립의 인가를 받아야 한다’고 규정하고 있다.

이날 총회에 참석하기 위해 행사장을 찾았던 일부 토지주들도 조합의 이런 입장에 노골적인 불만을 나타냈다.
한 토지주는 “조합가입 동의서를 제출하지 않았다고 해서 총회장 출입을 막는 것은 도저히 이해할 수 없는 일이다. 총회에서 의결되는 사항은 개발구역내 모든 토지에 영향이 미치는 사안인데 해당 토지주들의 의사를 고의로 묵살하는 것”이라고 말했다.

청주시도 조합이 억지 주장을 펴고 있다는 입장을 분명히 하고 있다.
청주시 관계자는 “도시개발 구역내의 토지소유자는 당연직 조합원이 된다. 이는 건설교통부 담당자와 여러차례 전화통화를 통해 확인된 것이다. 하지만 방서조합 측은 자신들의 주장만 되풀이하고 있다. 조합원 자격에 대한 내용을 분명히 하기 위해 건교부에 서면으로 질의했고 공식 답변이 곧 올 것이다. 분명히 방서조합이 법을 잘못 이해하고 있다”고 못박았다.

방서조합 설립 표류, 사업 차질 우려
방서지구는 이제 지구지정만 이뤄졌을 뿐 실시계획과 환지처분 등 남겨 놓은 행정절차가 더 많다.
당장 실시계획 승인을 받기 위해서는 반드시 조합설립인가를 받아야 하는데 10일 조합 창립총회의 의결 내용은 모두 무효가 될 가능성이 높다.

청주시 관계자는 “조합설립인가 신청서가 접수되면 정관의 적법성과 토지주 동의율, 총회에서 다뤄진 사항 검토 등을 거쳐 처리하게 된다. 하지만 방서조합의 총회 내용을 보면 도저히 동의율을 충족했다고 보기 어렵다. 구체적인 것은 일일이 등기부등본을 대조하며 토지주 수를 파악해야 하지만 300명 이상인 것으로 알고 있다. 또한 자료집에 게재한 정관의 내용도 손 볼 것이 많은 것으로 판단하고 있다. 정관의 내용은 차치하고라도 동의율에서 분명한 문제가 있다”고 말했다.

만일 방서조합 총회가 무효될 경우 사업에 적잖은 타격이 불가피하다.
300명이 넘는 조합원 중 절반 이상을 참석시켜 다시 총회를 열기 위해서는 시간과 비용이 만만치 않기 때문이다. 결국 알토란같은 시간만 허비하게 되는 것이다.

특히 총회 무효에 대한 책임을 두고 공방이 일어날 경우 자칫 사업의 표류 가능성도 무시할 수 없게 된다.


임원 불신임 등 우려, 조합원 수 최소화 한 듯
토지 확보 경쟁서 밀린 조합의 무리수 분석

조합원이 300명이냐 96명이냐는 조합으로서는 대단히 중요한 문제다. 특히 방서지구는 시행사들간 토지확보 경쟁이 벌어져 조합이 지정한 시행대행사에 비해 타 업체가 훨씬 많은 땅을 확보하고 있다. 만일 타 시행사가 조합장을 비롯한 임원들의 불신임을 주장해 표결에 부쳐진다면 현 조합이 크게 위태로울 수 있다.

결국 조합은 이런 사태를 미리 막고 사업의 원할한 추진을 위해 조합에 가입 동의서를 제출한 토지주 만을 조합원으로 인정하고 있다는 분석이 나오고 있는 것이다.
한 업체 관계자는 “조합의 시행대행사를 제외한 3개 업체가 계약을 체결한 면적이 10만평에 가깝다. 만일 조합설립에 동의하지 않겠다고 결의한다면 현 조합집행부로서는 불가능해 질 것”이라고 말했다.

또다른 개발업체 관계자는 “방서지구는 초기부터 토지 매각을 중심으로 움직였다. 조합이 나서 토지를 팔라고 종용했고 지난해 말까지 계약금 지급도 약속하는 등 환지 보다는 매각에 더 큰 관심을 보인 것이다. 이 과정에서 일부 주민과 갈등을 빚기도 했는데 조합이 의도하는 대로 사업을 일사천리로 진행하기 위해서 조합원 자격을 제한하고 있는 것 같다”고 말했다.

방서조합은 무리하게 조합원 자격을 제한하면서 새로운 논란거리를 만든 셈이고 이후 사업이 어떤 방향으로 흐를지 업계의 관심이 집중되고 있는 것이다.