▲ 청주·청원지역 대형상가들의 경매물건이 쏟아져 나오고 있다. 감정가가 20억원을 호가하는 물건만도 24건에 이른다. 또한 대부분의 대형상가들이 유찰을 거듭하고 있어 채권자들의 연쇄 피해가 예상된다. 대형상가의 경매가 성사되지 못하는 가장 큰 이유로 전문가들은 유치권 행사를 꼽는다. 시진은 지난해 경매시장에 나온 분평동 상가(사진 왼쪽)와 충대중문 오피스텔.

도내 대형 경매물건이 좀처럼 주인을 찾지 못하고 있다. 경매기간이 장기화되면서 대형상가의 경우 관리가 되지 않아 세입자들이 정상적인 영업을 하지 못하는 것은 물론 건축이 중단된 대형상가는 도시 미관을 해치는 흉물로 전락하는 등 문제점을 드러내고 있다.

이와 함께 경기침체로 인한 경매시장 위축으로 거액의 매입비용이 필요한 대형상가들의 경매가 이뤄지지 않고 유찰이 거듭돼 채권자들의 연쇄 피해도 불가피할 것으로 전망된다.

29일 현재 감정평가액이 20억원을 넘는 경매물건은 청주지역이 14건, 청원지역이 10건에 이르는 것으로 나타났다.

특히 청원군의 경우 오창과학단지 내 상가지역에 경매물건이 집중돼 더욱 큰 고민이다. 경매전문사이트 지지옥션에 따르면 청원군 내 총 10건의 경매물건 가운데 8곳이 오창과학단지 상가지역인 양청리에 소재하고 있는 것으로 나타났다. 양청리 부동산 관계자는 “건설 초기 오창과학단지에 대한 기대심리에 투기심리까지 결합돼 시공능력도 없이  무리한 사업을 진행하다 나타난 결과”라고 지적했다. 그는 또 “현재도 미분양상가가 많아 경매물건은 더 늘어날 것으로 전망된다”고 말했다.

오창과학단지내 상가건물의 위험성은 이미 예견된 일이었다. 상권이 자리 잡지 못한 시점에 경기침체의 된서리까지 맞으며 1층상가조차도 분양하지 못하는 지경에 이르렀다.

감정가 20억원 이상의 대형상가 가운데 오창과학단지에서 가장 먼저 경매에 나온 물건은 2007년에 접수된 오창읍 양청리 796-1번지에 위치한 상가다. 감정평가액은 27억3800만원이지만 여러 차례 유찰을 거치며, 현재 최저경매가가 11억210만원으로 크게 떨어졌다. 2008년에는 양청리에서만 5곳이 경매시장에 나왔고, 올해에도 오창과학단지 내 자동차시설 한 곳이 경매로 나왔다.

도내 경매물건 가운데 최고 감정가를 받은 대물은 ‘청원온천스파이스’다. 감정가가 무려 329억원에 이르던 청원온천스파이스의 최저경매가는 현재 감정가 대비 26%인 86억원까지 떨어졌다. 지난해 경매시장에 나온 청원온천스파이스는 등기부채권총액만 392억원이르고, 배당 1순위인 신한은행이 소유한 채권만 170억원에 달해 대부분의 채권자가 피해를 입을 것으로 우려된다. 청원온천스파이스는 현재 경매진행이 정지된 상태다.

유치권, 경매시장 악화
경매시장에 많은 물건이 나오는 것도 문제지만 더욱 큰 문제는 낙찰가가 높은 대형상가의 경우 쉽게 주인을 찾을 수 없다는데 있다.

지난 24일 분평동에 위치한 호인센트럴존스포츠센터 4~5층에 대한 경매가 진행됐지만 유찰되고 말았다. 감정가 40억8700만원인 호인센트럴존스포츠센터의 최저경매가는 16억7400만원. 감정가 대비 60%가 하락한 금액이었지만 입찰에 나서는 이가 없었다. 결국 다시 20% 하락한 13억 3900만원의 최저경매가에 다음달 29일 경매가 진행될 예정이다. 호인세트럴존스포츠센터는 이미 10차례의 유찰을 거듭했다.

미평사거리에 위치한 대형건물도 지난해 10월 경매가 개시됐지만 3차례 유찰을 겪고, 다음달 9일 경매가 진행된다. 감정가 134억원의 이 건물에는 병원이 입점할 예정이었지만 건물이 경매로 넘어가면서 건물 전체가 공실로 방치되고 있다.

경매전문지 인포케어 김영태 발행인은 “지속된 경기침체와 공급량 증가가 가장 큰 원인이지만 낙찰가보다 높은 유치권이 경매물건이 표류하고 있는 결정적 원인”이라고 지적했다.

수차례 유찰로 낙찰가격은 낮아졌지만 유치권을 행사하는 업체나 개인에게 별도로 지불해야 할 금액이 낙찰가만큼이나 부담스럽다는 것이 발목을 잡는 것이다.

오창읍 양청리에 위치한 오창프라자 건물 내 목욕시설은 지난 5월 첫 경매가 진행됐지만 입찰자가 나서지 않았다. 이 상가의 경우 유치권자들이 총 5건의 유치권신고서를 법원에 제출할 정도로 복잡하게 얽혀있다. 유치권을 주장하는 액수만 10억원에 이른다.

분평동 호인센트럴존스포츠센터의 경우도 H건설이 공사대금 24억원을 받지 못했다며 4·5층을 점유하고 있는 상태다.

충북대 중문에 위치한 대승중문타운은 2008년 5월 경매에 접수돼 5번의 유찰을 겪으며 최저경매가가 감정가 대비 33%선으로 하락했다. 대승중문타운은 건설사를 비롯한 6개 업체가 공사대금 6억2500만원의 유치권을 주장하며 건물 전체를 점유하고 있다. 완공되지 않은 건물은 주변 흉물스럽게 방치돼 있어 주변상가에도 악영향을 미치고 있다.

유치권을 행사하고 있다고 하더라도 모든 유치권이 인정되는 것은 아니다. 낙찰자가 유치권부존재소송이나 확인소송을 통해 적법한 유치권 행사인지 시비를 가릴 수 있고, 유치권을 포함하더라도 여러 차례 유찰로 낙찰가가 현저히 떨어지면 유치권을 감수하더라도 경매에 참가할 수 있다. 또한 유치권의 상당수는 법적으로 지불해야할 책임이 없는 경우도 있는 것으로 나타나 입찰참가자들의 세심한 검토가 필요하다.

한편 매입가격이 낮은 건물의 경우 입찰자들이 유치권을 감수하고 물건을 낙찰받기도 하지만 대형건물은 이마저도 여의치 않다.

김영태 발행인은 “낙찰금액을 모두 현금으로 지불하는 경우는 드물다. 특히 대형건물의 경우 대부분 10% 입찰보증금만으로 경매에 응하게 되고, 낙찰되면 은행권 대출을 통해 잔금을 치르는 것이 통상적인 방법이다. 하지만 유치권을 행사중인 건물의 경우 금융권 대출이 제한적이고 이것이 결국 덩어리가 큰 건물에 대한 입찰을 막는 원인이 된다”고 설명했다.

또한 그는 “대형상가의 경우 앞으로도 고전이 예상된다. 경기가 풀려 시장에 충분한 자금이 유입될 때를 기다려야 될 것”이라고 전망했다.