분양가상한제 시행되면 민간택지 사실상 공급 끝
대농지구 지웰시티·금호어울림 분양 결과 관심집중
대농지구 지웰시티·금호어울림 분양 결과 관심집중
분양가상한제 시행을 앞두고 주택건설 경기가 꽁꽁 얼어붙을 조짐을 보이고 있다. 특히 대농지구의 지웰시티와 금호어울림이 인허가 과정에서 장기간 진통을 겪으며 외부 부동산 자금 투자 움직임도 주춤하는 등 악재만 쌓여가고 있다.
여기에 시행업체들이 주택건설에서 복합상가나 레저 분야로 눈길을 돌리고 있어 당분간 주택공급은 크게 위축될 것으로 전망되고 있다.
제조업이나 금융산업이 발달하지 않아 건설경기가 전체 지역경제를 주도하는 측면이 강한 충북지역 특성상 주택시장 위축은 결코 바람직하지 않은게 사실이다.
올 청주권에 분양을 예정하고 있는 아파트는 대농지구 지웰시티 4200세대와 오송지구 3000여세대, 남광토건이 추진하는 사천동 2만여평, 재건축이 진행중인 사직2·3단지 등이다.
첫 분양에 돌입한 대농지구 금호어울림이 분양승인 과정에서 호된 신고식을 치렀고 지웰시티도 평당 평균 1200만원대를 계획하고 있지만 분양가상한제자문위가 이를 인정할 지는 미지수다.
특히 상업지역을 중심으로 몇몇 민간업체들이 토지매입에 나서고 있지만 분양가상한제가 시행될 경우 사업성 자체가 흔들릴 수 있어 촉각을 곤두세우고 있다.
올 분양 시동 대농지구 주목
아파트 공급계획을 세우고 있는 업체들은 대농지구에 주목하고 있다. 지웰시티와 금호어울림을 합쳐 5500세대에 이르는 대규모 물량이고 최고 분양가 경신이 예약됐기 때문에 대농지구 성공 여부가 다른 업체에도 직접적인 영향을 미친다.
더욱이 40층이 넘는 초고층 주상복합아파트와 20층 규모의 일반아파트가 동시에 시장에 나오고 평형도 30평형대에서 70평형대까지 고루 갖춰 소비자들의 변화한 취향도 확인할 수 있다는 점에서 도내 주택건설 시장의 교과서 역할도 하게 된다.
지난달 24일 주택전시관을 오픈하고 분양에 나서고 있는 금호어울림은 일단 성공적인 출발을 했다. 30평형대를 중심으로 소비자들이 몰려 70%에 육박하는 계약률을 기록하고 있는 것.
당초 고분양가에 따른 분양 위축 우려를 무색케 하는 대목이며 미니 복합도시 지웰시티와 인접해 있다는 점도 시너지 효과로 작용했다는 분석이다.
하지만 토지 매입 후 사업승인을 받기까지 2년 이상의 기간이 소요됐고 이에 따른 금융비용이 적잖이 발생, 결과적으로 분양가 상승 요인이 됐다는 점은 시행사나 지자체 모두 되짚어 봐야할 문제로 지적되고 있다.
도내 개발업체 관계자는 “분양가를 두고 청주시와 실랑이를 벌여 제출안 보다 90여만원이나 낮춰 시행사 입장에서는 억울한 측면이 있지만 아파트 시행과 행정절차에 대해 보다 근본적인 접근이 필요하다. 당초 110만원대에 매각협의가 되던 토지를 두 배 이상 비싼 가격에 사들여 분양가 상승의 원인이 됐고 각종 영향평가를 거치면서 1만평에 달하는 기부채납을 받아낸 충북도의 행정도 결코 칭찬받을 일은 아니다”라고 말했다.
과도한 토지매입비와 각종 기부채납 등이 분양가를 부추기는 요인이 됐고 도로나 공원 등 기반시설 비용을 소비자에게 전가한 측면이 강하다는 것이다.
분양이 임박한 지웰시티 또한 분양승인 과정에서 금호어울림과 같은 진통을 겪을 가능성이 높다.
사업시행사 (주)신영은 직간접적인 경로를 통해 평균 분양가를 1250만원으로 계획하고 있음을 내비치고 있다. 대농부지 절반을 기부채납함에 따른 택지비 증가와 교통영향평가에서 제기한 서청주교네거리 고가차도 설치 등으로 수백억의 추가비용이 발생했고 초고층아파트 건축에 따른 공사비 증가 등 분양원가가 크게 높아지고 있다는 것이다.
이에 대해 청주시는 그 어떤 공식적인 반응은 보이지 않고 있지만 분양가상한제자문위를 통해 최대한 낮추려고 시도할 것이 분명하다.
특히 지웰시티는 분양가와 함께 사업성이라는 또하나의 벽을 넘어야 한다. 1000만원이 넘는 가격을 소비자들이 쉽게 선택할지 미지수며 1차분만 해도 2100세대에 달해 금호어울림과는 또다른 각도에서 봐야 한다는 것이다.
부동산 업계 관계자는 “1000만원 이상하는 아파트 2000세대를 청주권에서 소화하기는 사실상 어렵다. 대전·충남, 호남, 수도권 수요까지 확보해야 할 것이며 신영이 방송이나 인터넷매체를 통해 전방위적으로 홍보하는 것도 이 때문이다. 지웰시티의 성공여부가 도내 부동산업계에서도 큰 관심의 대상이 되고 있고 성공할 경우 초고층 아파트라는 새로운 시장이 열릴 수 있을 것”이라고 말했다.
분양가상한제, 민간택지개발 불가능
도내 부동산 경기는 호재는 없고 악재만 늘어가고 있다. 정부 정책이 원가공개와 분양가상한제로 맞춰져 있기 때문에 신규 시장은 물론 기존 아파트 매매까지도 크게 위축되고 있다.
부동산업계는 현재의 상황을 ‘팔려는 사람도 줄고 사려는 사람은 더 없다’는 말로 설명한다. 소폭이나마 가격이 낮아지는 추세지만 팔려는 사람이나 사려는 사람 모두 더 지켜보자는 입장이라는 것이다.
기존 아파트 시장이야 위축되더라도 시장원리에 맞게 큰 혼란은 빚어지지 않겠지만 신규 아파트 공급을 추진하는 경우는 정부 정책에 매우 민감한 반응을 보이고 있다. 더욱이 청주와 청원지역이 투기과열지구로 지정되면서 담보비율도 줄어들어 쉽사리 성공을 자신할 수 없게 됐다.
더 큰 문제는 아파트 사업을 추진하고 있는 기존 시행업체들은 당장 분양가상한제가 전면 실시될 경우 입게될 타격이 상상을 초월할 수 있다는 것이다.
정부가 마련한 분양가상한제안의 골격은 ‘택지비+표준건축비’지만 토지비를 매입가가 아닌 감정가로 적용하기 때문이다.
이런 안으로 분양가상한제가 현실화된다면 민간택지 개발사업은 사실상 불가능해질 수 있다. 토지주들이 공영개발 보다 민간개발을 선호하는 것은 상대적으로 높은 보상가 때문인 상황에서 토지비를 감정가로 적용한다는 것은 사업을 하지 말라는 말이라며 볼멘소리가 나오고 있는 것이다.
실제 주택공사의 주거환경개선사업이 추진되던 청주 사천동과 분평동지역이 주민들의 반대로 무산되고 민간개발사업으로 전환됐다. 당시 민간업체는 평당 150~200만원에 토지를 매입했지만 공영사업의 경우 토지보상법을 적용, 수용하기 때문에 크게 미치지 못한다.
한 시행사 관계자는 “아파트를 짓겠다며 토지매입을 시작하면 일제히 땅값이 올라간다. 많게는 2~3배까지 뛰는데 토지주들의 요구를 일정부분 받아들이지 않으면 사업자체가 어려워진다. 이런 현실에서 토지가를 감정가로 적용해 분양가상한제를 시행한다면 민간택지 개발사업은 불가능해 진다”고 말했다.
9월 이전 사업승인 받자
건설교통부가 분양가상한제와 원가공개를 골자로 하는 주택법 개정안을 국회에 제출해 놓고 있으며 오는 9월 시행을 계획하고 있다.
몇 년 전부터 청주 옛 도심 몇몇 상업지역에 아파트사업이 추진되고 있는데 적게는 3~400만원에서 많게는 1000만원에 이르기 까지 토지가 거래되고 있다. 시행사들은 9월 이전에 사업승인을 받아 분양가상한제를 피해가던지 아예 사업을 포기하는 방법 까지 검토하고 있는 것으로 알려졌다.
청주시 문화동 상업지역 5000평에 아파트 공급을 추진하고 있는 (주)동영D&C는 토지 70%를 확보하고 충북도의 교통영향평가심의가 진행중이다. 이 회사의 토지매입가는 평당 평균 1000만원. 분양가상한제가 적용된다면 감정가가 600~800만원에 머물것으로 예상돼 9월 이전에 사업승인을 받기 위해 일정을 앞당기고 있다.
이 회사 관계자는 “이달말이나 늦어도 3월 초에는 교평심의가 열릴 것으로 예상된다. 최대한 완벽히 준비해 한번에 끝내기 위해 노력하고 있으며 곧바로 지구단위계획을 수립, 늦어도 여름에는 사업승인 신청을 마칠 계획”이라고 말했다.
동영D&C는 이미 대림건설과 시공계약을 맺고 시중은행과도 프로젝트파이낸싱 협의를 마친 것으로 전해졌다.
이 회사는 그나마 상당수 토지를 확보해 9월 이전 사업승인을 기대할 수 있지만 몇몇 시행사들은 토지매입이 지연되거나 각종 분쟁에 시달리면서 분양가상한제 현실화 여부에 촉각을 곤두세우고 있다.
청주시내 또다른 지역에 아파트 사업을 추진하고 있는 A시행사의 경우 분양가상한제 시행이 확실하다면 사업을 포기하고 다른 분야로 전환할 계획도 갖고 있다.
A사 관계자는 “토지매입 작업이 2년을 넘기면서 처음 예상 매입가보다 3배 이상 상승했다. 감정가로 토지비를 산정한다면 사업을 진행할 이유가 없다. 금융과 관리비용 등 손실은 크겠지만 재매각해 사업분야를 바꾸는 것이 현명하다는 판단”이라고 말했다. 이 회사는 복합상가나 골프장 등 레저사업 관련 자료를 수집하고 있는 것으로 알려졌다. / 김진오기자
여기에 시행업체들이 주택건설에서 복합상가나 레저 분야로 눈길을 돌리고 있어 당분간 주택공급은 크게 위축될 것으로 전망되고 있다.
제조업이나 금융산업이 발달하지 않아 건설경기가 전체 지역경제를 주도하는 측면이 강한 충북지역 특성상 주택시장 위축은 결코 바람직하지 않은게 사실이다.
올 청주권에 분양을 예정하고 있는 아파트는 대농지구 지웰시티 4200세대와 오송지구 3000여세대, 남광토건이 추진하는 사천동 2만여평, 재건축이 진행중인 사직2·3단지 등이다.
첫 분양에 돌입한 대농지구 금호어울림이 분양승인 과정에서 호된 신고식을 치렀고 지웰시티도 평당 평균 1200만원대를 계획하고 있지만 분양가상한제자문위가 이를 인정할 지는 미지수다.
특히 상업지역을 중심으로 몇몇 민간업체들이 토지매입에 나서고 있지만 분양가상한제가 시행될 경우 사업성 자체가 흔들릴 수 있어 촉각을 곤두세우고 있다.
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| ▲ 분양원가 공개, 분양가상한제 시행을 앞두고 도내 주택건설 시장이 얼어붙고 있다. 지역 개발업체들은 올 첫 분양에 나선 대농지구사업 결과에 주목하면서 한편으로는 복합상가와 레저사업 등으로 전환을 검토하는 등 활로를 모색하고 있다. / 사진=육성준기자 | ||
아파트 공급계획을 세우고 있는 업체들은 대농지구에 주목하고 있다. 지웰시티와 금호어울림을 합쳐 5500세대에 이르는 대규모 물량이고 최고 분양가 경신이 예약됐기 때문에 대농지구 성공 여부가 다른 업체에도 직접적인 영향을 미친다.
더욱이 40층이 넘는 초고층 주상복합아파트와 20층 규모의 일반아파트가 동시에 시장에 나오고 평형도 30평형대에서 70평형대까지 고루 갖춰 소비자들의 변화한 취향도 확인할 수 있다는 점에서 도내 주택건설 시장의 교과서 역할도 하게 된다.
지난달 24일 주택전시관을 오픈하고 분양에 나서고 있는 금호어울림은 일단 성공적인 출발을 했다. 30평형대를 중심으로 소비자들이 몰려 70%에 육박하는 계약률을 기록하고 있는 것.
당초 고분양가에 따른 분양 위축 우려를 무색케 하는 대목이며 미니 복합도시 지웰시티와 인접해 있다는 점도 시너지 효과로 작용했다는 분석이다.
하지만 토지 매입 후 사업승인을 받기까지 2년 이상의 기간이 소요됐고 이에 따른 금융비용이 적잖이 발생, 결과적으로 분양가 상승 요인이 됐다는 점은 시행사나 지자체 모두 되짚어 봐야할 문제로 지적되고 있다.
도내 개발업체 관계자는 “분양가를 두고 청주시와 실랑이를 벌여 제출안 보다 90여만원이나 낮춰 시행사 입장에서는 억울한 측면이 있지만 아파트 시행과 행정절차에 대해 보다 근본적인 접근이 필요하다. 당초 110만원대에 매각협의가 되던 토지를 두 배 이상 비싼 가격에 사들여 분양가 상승의 원인이 됐고 각종 영향평가를 거치면서 1만평에 달하는 기부채납을 받아낸 충북도의 행정도 결코 칭찬받을 일은 아니다”라고 말했다.
과도한 토지매입비와 각종 기부채납 등이 분양가를 부추기는 요인이 됐고 도로나 공원 등 기반시설 비용을 소비자에게 전가한 측면이 강하다는 것이다.
분양이 임박한 지웰시티 또한 분양승인 과정에서 금호어울림과 같은 진통을 겪을 가능성이 높다.
사업시행사 (주)신영은 직간접적인 경로를 통해 평균 분양가를 1250만원으로 계획하고 있음을 내비치고 있다. 대농부지 절반을 기부채납함에 따른 택지비 증가와 교통영향평가에서 제기한 서청주교네거리 고가차도 설치 등으로 수백억의 추가비용이 발생했고 초고층아파트 건축에 따른 공사비 증가 등 분양원가가 크게 높아지고 있다는 것이다.
이에 대해 청주시는 그 어떤 공식적인 반응은 보이지 않고 있지만 분양가상한제자문위를 통해 최대한 낮추려고 시도할 것이 분명하다.
특히 지웰시티는 분양가와 함께 사업성이라는 또하나의 벽을 넘어야 한다. 1000만원이 넘는 가격을 소비자들이 쉽게 선택할지 미지수며 1차분만 해도 2100세대에 달해 금호어울림과는 또다른 각도에서 봐야 한다는 것이다.
부동산 업계 관계자는 “1000만원 이상하는 아파트 2000세대를 청주권에서 소화하기는 사실상 어렵다. 대전·충남, 호남, 수도권 수요까지 확보해야 할 것이며 신영이 방송이나 인터넷매체를 통해 전방위적으로 홍보하는 것도 이 때문이다. 지웰시티의 성공여부가 도내 부동산업계에서도 큰 관심의 대상이 되고 있고 성공할 경우 초고층 아파트라는 새로운 시장이 열릴 수 있을 것”이라고 말했다.
분양가상한제, 민간택지개발 불가능
도내 부동산 경기는 호재는 없고 악재만 늘어가고 있다. 정부 정책이 원가공개와 분양가상한제로 맞춰져 있기 때문에 신규 시장은 물론 기존 아파트 매매까지도 크게 위축되고 있다.
부동산업계는 현재의 상황을 ‘팔려는 사람도 줄고 사려는 사람은 더 없다’는 말로 설명한다. 소폭이나마 가격이 낮아지는 추세지만 팔려는 사람이나 사려는 사람 모두 더 지켜보자는 입장이라는 것이다.
기존 아파트 시장이야 위축되더라도 시장원리에 맞게 큰 혼란은 빚어지지 않겠지만 신규 아파트 공급을 추진하는 경우는 정부 정책에 매우 민감한 반응을 보이고 있다. 더욱이 청주와 청원지역이 투기과열지구로 지정되면서 담보비율도 줄어들어 쉽사리 성공을 자신할 수 없게 됐다.
더 큰 문제는 아파트 사업을 추진하고 있는 기존 시행업체들은 당장 분양가상한제가 전면 실시될 경우 입게될 타격이 상상을 초월할 수 있다는 것이다.
정부가 마련한 분양가상한제안의 골격은 ‘택지비+표준건축비’지만 토지비를 매입가가 아닌 감정가로 적용하기 때문이다.
이런 안으로 분양가상한제가 현실화된다면 민간택지 개발사업은 사실상 불가능해질 수 있다. 토지주들이 공영개발 보다 민간개발을 선호하는 것은 상대적으로 높은 보상가 때문인 상황에서 토지비를 감정가로 적용한다는 것은 사업을 하지 말라는 말이라며 볼멘소리가 나오고 있는 것이다.
실제 주택공사의 주거환경개선사업이 추진되던 청주 사천동과 분평동지역이 주민들의 반대로 무산되고 민간개발사업으로 전환됐다. 당시 민간업체는 평당 150~200만원에 토지를 매입했지만 공영사업의 경우 토지보상법을 적용, 수용하기 때문에 크게 미치지 못한다.
한 시행사 관계자는 “아파트를 짓겠다며 토지매입을 시작하면 일제히 땅값이 올라간다. 많게는 2~3배까지 뛰는데 토지주들의 요구를 일정부분 받아들이지 않으면 사업자체가 어려워진다. 이런 현실에서 토지가를 감정가로 적용해 분양가상한제를 시행한다면 민간택지 개발사업은 불가능해 진다”고 말했다.
9월 이전 사업승인 받자
건설교통부가 분양가상한제와 원가공개를 골자로 하는 주택법 개정안을 국회에 제출해 놓고 있으며 오는 9월 시행을 계획하고 있다.
몇 년 전부터 청주 옛 도심 몇몇 상업지역에 아파트사업이 추진되고 있는데 적게는 3~400만원에서 많게는 1000만원에 이르기 까지 토지가 거래되고 있다. 시행사들은 9월 이전에 사업승인을 받아 분양가상한제를 피해가던지 아예 사업을 포기하는 방법 까지 검토하고 있는 것으로 알려졌다.
청주시 문화동 상업지역 5000평에 아파트 공급을 추진하고 있는 (주)동영D&C는 토지 70%를 확보하고 충북도의 교통영향평가심의가 진행중이다. 이 회사의 토지매입가는 평당 평균 1000만원. 분양가상한제가 적용된다면 감정가가 600~800만원에 머물것으로 예상돼 9월 이전에 사업승인을 받기 위해 일정을 앞당기고 있다.
이 회사 관계자는 “이달말이나 늦어도 3월 초에는 교평심의가 열릴 것으로 예상된다. 최대한 완벽히 준비해 한번에 끝내기 위해 노력하고 있으며 곧바로 지구단위계획을 수립, 늦어도 여름에는 사업승인 신청을 마칠 계획”이라고 말했다.
동영D&C는 이미 대림건설과 시공계약을 맺고 시중은행과도 프로젝트파이낸싱 협의를 마친 것으로 전해졌다.
이 회사는 그나마 상당수 토지를 확보해 9월 이전 사업승인을 기대할 수 있지만 몇몇 시행사들은 토지매입이 지연되거나 각종 분쟁에 시달리면서 분양가상한제 현실화 여부에 촉각을 곤두세우고 있다.
청주시내 또다른 지역에 아파트 사업을 추진하고 있는 A시행사의 경우 분양가상한제 시행이 확실하다면 사업을 포기하고 다른 분야로 전환할 계획도 갖고 있다.
A사 관계자는 “토지매입 작업이 2년을 넘기면서 처음 예상 매입가보다 3배 이상 상승했다. 감정가로 토지비를 산정한다면 사업을 진행할 이유가 없다. 금융과 관리비용 등 손실은 크겠지만 재매각해 사업분야를 바꾸는 것이 현명하다는 판단”이라고 말했다. 이 회사는 복합상가나 골프장 등 레저사업 관련 자료를 수집하고 있는 것으로 알려졌다. / 김진오기자
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