청주시 상당구 방서동 일대 46만7000여㎡에 추진되는 방서지구도시개발사업이 오랜 내부진통을 수습하고 조합설립에 성공했다. 지난 15일 조합설립총회를 열어 전체 313명의 조합원(토지주) 가운데 위임장으로 대신한 62명을 포함, 179명이 참석해 채희석 추진위원장을 조합장으로 선출하는 등 관련 절차를 마친 것.

이날 총회장에는 무효처리 된 지난 5월 총회의 실수를 되풀이 하지 않으려는 듯 변호사를 배석시켜 참석자와 의결사항 등에 대해 현장에서 공증하기도 했다.

이로써 방서지구는 본격적인 사업추진을 위한 걸음마를 떼게 됐으며 시행사 난립으로 인한 토지확보 경쟁, 조합장 비위 논란 등 발목을 잡아 왔던 문제들도 일단락 됐다.
하지만 앞으로 환경과 재해·문화재 등 3대 영향평가와 실시계획(지구단위계획)과 환지처분계획 등 굵직한 행정절차들을 남겨 두고 있어 갈 길은 아직도 먼 상황이다.

게다가 협조체제를 구축했다고 하지만 사업에 참여하는 시행사들의 이해관계가 엇갈릴 개연성도 완전히 배제할 수 없어 조정과 통합, 협력 등 조합의 사업추진 능력이 성공의 열쇠가 될 전망이다.

아파트 2800세대 건립
환지방식의 도시개발사업은 ‘구역지정-조합설립-실시계획-환지처분계획-착공-준공(환지처분)-조합청산’의 단계를 거쳐 마무리된다.

보통 구역지정에서 조합청산 까지는 빨라도 4~5년의 시간이 필요하며 방서조합은 내년 하반기 까지 실시계획과 환지처분계획을 인가받아 늦어도 2009년 초에는 착공이 가능할 것으로 예상하고 있다. 하지만 사업부지가 무심천과 인접해 있고 일부가 고도제한구역에 포함되는 등 3대 영향평가 과정이 만만치 않을 것으로 보이며 여기에 BOD총량제도 걸림돌로 작용할 전망이어서 치밀한 준비와 지자체와의 협력이 필수적이다.

조합 관계자는 “조합이 설립된 만큼 앞으로 행정절차를 최대한 빠른 시간내에 마치도록 만반이 준비를 다 하고 있다. 그동안 이런 저런 구설수와의 싸움을 벌였다면 이제는 단계별 사업 추진을 위한 행정과의 싸움이 될 것”이라고 말했다.

	▲ 방서도시개발사업이 조합설립을 계기로 반목하던 시행사들과 협조체제를 구축, 본격 추진의 첫단추를 뀄다. 사진은 지난 15일 열린 조합설립총회.

조합은 자연녹지 46만7000여㎡ 부지를 개발해 절반을 주거용지로, 나머지 절반을 공공시설용지로 조성한다는 밑그림을 그리고 있다.
가장 관심거리는 23만㎡ 규모로 조성될 주거용지 중 40%를 차지하는 공동주택으로 조합은 이를 3개 블록으로 나눠 2866세대를 공급할 계획이다.

계획대로라면 공동주택은 참여하고 있는 3~4개 시행사들이 토지를 확보, 집단환지를 받아 사업을 진행하게 되며 우선 (주)인성티앤조이가 15만여㎡를 이미 확보해 GS건설의 브랜드 ‘자이’로 최소 1000세대 이상 사업이 가능할 것으로 보인다.

조합 관계자는 “공동주택 사업자가 누가 되느냐 하는 것은 몇몇 시행사들이 토지주 자격으로 참여해 누가 얼마나 토지를 확보하느냐에 달려 있다. 조합은 얼마나 빨리 행정절차를 진행하느냐와 감보율을 낮춰 토지주들의 권리를 높이느냐에 모든 힘을 쏟을 방침”이라고 말했다.

3개 조합 통합, 구설수 일단락
방서지구는 중앙의 방서동과 평촌, 용암지역에 따로 활동하던 3개의 조합추진위가 합쳐져 사업이 추진되고 있다. 방서지구 전체가 당초 주택공사가 조성하는 동남택지개발지구에 편입되는 것으로 계획되다가 주민들의 요청으로 별도의 도시개발구역으로 지정·고시됐다.

하지만 방서지구는 구역지정을 위한 주민제안 단계에서부터 사업권을 확보하기 위한 조합추진위와 시행사들간 치열한 이전투구로 각종 구설수에 시달려야 했다. 먼저 GS건설의 지원을 받은 인성티앤조이가 땅을 사들이기 시작했고 이어 직지건설과 가치건설 등이 가세했다.

여기에 조합추진위도 또 다른 업체를 시행대행사로 지정, 집단환지 확보를 위한 땅 몰아주기를 시도하는 등 그야말로 ‘땅따먹기 게임장’으로 전락하는 분위기 마저 연출됐다.

또한 조합추진위가 주민제안을 위한 안정적인 동의율을 확보하기 위해 토지 지분을 나눠 조합원을 늘리는 등 일부 편법이 동원되기도 했다. 구역지정을 요청하기 위한 주민제안은 전체 토지주의 3분의2 이상 동의를 바탕으로 하며 특히 청주시의 경우 80% 이상 동의를 받는 것이 관례화 돼 있어 우호적인 인물들을 공동명의 방식으로 토지주로 참여시켰던 것이다.

이와 함께 채희석 조합장에 대한 비위 주장도 곳곳에서 나와 조합을 곤혹스럽게 했다. 시행사와 건설사들로부터 이권을 전제로 거액을 요구하거나 받았다는 것이며 이같은 내용의 진정이 검찰에 접수돼 조사를 받기도 했다.

특히 지난 5월 10일 열린 조합 창립총회가 무효논란에 휩싸이며 최대 위기를 맞았다. 전체 토지주 300여명중 조합가입 동의서를 제출한 96명만을 조합원으로 인정, 80명의 참석으로 정족수를 충족했다며 조합설립승인과 임원 정관변경, 임원재신임 등의 안건을 처리한 것.

하지만 현행 법상 토지주는 당연직 조합원으로 인정해야 하고 이 경우 과반수 참석 기준을 채우지 못해 이날 의결된 내용은 법적 효력을 인정받지 못했다.
조합이 해법을 찾은 것은 ‘선 조합설립인가 후 총회 실시’가 가능하다는 것을 건설교통부로부터 통보받으면서 부터다.

조합이 건교부에 질의회신을 거듭, 조합설립 인가를 먼저 받고 조합장 등 임원 선출과 정관개정 등을 위한 별도의 총회를 거쳐도 무방하다는 답변을 얻은 것.
이에 따라 법적 동의율을 맞춰 지난달 25일 청주시로부터 조합설립인가를 받은 뒤 총회를 개최했다.

시행사 협조구조로 참여
방서도시개발사업이 궤도를 이탈한 데에는 시행사들과 조합의 갈등도 한 몫 했다. 정확히 말하면 토지확보에 나선 시행사들을 조합 측이 이런저런 이유를 대며 갈등과 대립관계로 몰아갔던 것.

시행사들은 조합원 자격으로 집단환지를 받기 위해 토지확보에 나섰으며 실제 대부분의 도시개발사업에 이같은 방법이 동원되지만 조합 측은 이를 불법이라고 주장해 왔다. 물론 농지법 위반 등 일부 논란의 여지도 있었지만 조합 측이 지나치게 예민하게 반응함으로서 본연의 사업 보다 잿밥에 더 관심이 있는 것 아니냐는 구설수에 올랐던 것이다.

방서조합의 이런 문제들은 지난 5월 총회가 효력을 잃으면서 정리되기 시작해 본래의 궤도로 돌아왔다.
조합과 시행사들이 협조키로 하는 한편 최근에는 직지와 가치건설 등이 삼화D&C라는 별도의 법인을 설립해 정리수순에 접어든 것이다.

삼화D&C는 용암지역에 토지를 갖고 직지건설에 관여해 온 표현철 씨(39·삼화토건 대표)와 가치건설 측의 심용식 씨(30)를 공동대표로 선임했다. 이 회사는 집단환지를 받아 아파트 사업을 추진하기 위해 평촌(음지말) 지역을 중심으로 토지확보에 나서고 있는 것으로 알려졌다.

사실 시행사와 조합과의 소모적인 갈등은 사업에 아무런 도움이 되지 않는다. 얼마나 빨리 행정절차를 이행해 사업을 마무리 하느냐가 가장 중요했던 것. 현재는 오히려 조합이 가장 많은 토지를 확보한 인성의 지원사인 GS건설 측에 사업 전체 시공을 요청하는 분위기로 반전됐다.

한 업체 관계자는 “결과적으로 예견된 방향으로 사업이 진행되는 것이다. 조합이 자금력을 확보한 시행대행사 선정에 실패했기 때문에 기존 업체들과 협조가 불가피하고 시행사들 또한 조합과 반목하는 상황에서 원만한 사업진행이 불가능하다. 서로 협조하는 것이 사업이 원활히 진행될 수 있는 유일한 방법이며 이에 대해 합의가 이뤄진 것”이라고 말했다.

이에 따라 공동주택용지 3개 블록에는 GS건설의 ‘자이’를 브랜드로 한 인성과 삼화D&C가 아파트 시행사로 나설 것으로 전망된다.