청주시 ‘법 따라 개입 불가능’, 아파트만 능사냐 문제제기도
청주 도심 곳곳에서 진행중인 재개발·재건축 사업의 부작용을 우려하는 목소리가 높아가고 있다.
청주 사직동이나 북문로, 문화동, 우암동 등 개발이 중단된 현장에서 나타나는 도시·사회문제가 재개발·재건축 등 도시정비사업에서도 재현될 가능성이 높다는 것이다.
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| ▲ 청주 시내 30개 구역에 재개발·재건축 사업이 진행되면서 심각한 부작용이 우려되고 있는 가운데 골목길 주택가를 재생, 역사와 지역성을 살려 옛 도심을 재생하려는 움직임에 관심이 모아지고 있다. | ||
30곳 중 23곳 조합추진위 구성
청주 도시 및 주거환경정비사업이 추진되는 곳은 모두 38곳. 이중 주민들이 조합을 설립해 진행해야 하는 주택재개발과 재건축, 도시환경정비 구역은 무려 30곳이다.
조합은 철거 및 보상, 설계, 시공사 선정, 분양에 이르기 까지 민간아파트 시행사와 같은 역할과 책임을 지며 사업이 끝나면 청산하는 절차를 거친다.
현재 30개 예정구역중 23곳에서 조합추진위원회가 구성돼 청주시의 승인을 받았으며 이중 7곳은 정식으로 조합 설립인가까지 받았다.
앞으로 이들 조합은 사업의 구체적인 계획을 수립해 사업시행 인가를 받아 공사를 진행해야 하며 여기에는 건립하는 아파트 규모와 형태, 조합원 지분, 이에 따른 관리처분 계획 까지 수립해야 한다. 물론 기존 건물의 철거와 아파트 설계, 시공사 선정도 조합의 몫이다.
조합추진위 구성, 도시계획심의, 정비구역지정·고시, 주민설명회, 조합설립, 사업시행인가, 관리처분계획 인가 등 일사천리로 진행된다 하더라도 행정절차를 마치는데 최소한 2년 이상이 필요하다.
공사가 진행중인 사직2·3단지 아파트 재건축사업은 1996년 추진위가 구성된 뒤 10년 만에야 사업시행을 인가받을 정도로 우여곡절을 겪었다.
현재 진행중인 사업에서도 조합 임원과 주민간의 갈등, 비리 시비가 이는 등 공동화 현상을 해소하기 위해 진행되는 재개발·재건축사업도 짧은 시간내에 이뤄질 가능성이 그리 높지 않으며 여러 가지 문제점이 나타나고 있는 것이다.
‘돈 줄’ 시공사 못 찾으면 사업 중단
청주 도심 재개발·재건축사업의 부작용이 우려되는 것은 30개 사업이 사실상 동시에 추진되기 때문이기도 하지만 사업이 표류할 경우 더욱 심각한 문제점이 나타나기 때문이다.
조합을 설립해 시작된 사업인 만큼 문제가 발생하더라도 이를 해결할 수 있는 주체는 조합 뿐이어서 사업이 장기화 될 가능성이 매우 높다.
이 경우 공동화 해소를 위한 도시정비라는 취지가 무색해질 뿐 더러 되레 더욱 심각한 공동화 현상을 불러올 수밖에 없다.
한 도시정비 전문가는 “재개발·재건축사업 지역 주민들은 조합원 아파트를 공급 받을 수도 있고 지분을 처분해 이주할 수도 있다. 이주하는 주민 만큼 빈 건물이 늘어나고 신규 개발이 금지된다. 만일 사업이 장기화 되면 공동화 현상은 심화되고 가속화될 수밖에 없다. 공동화 해소 명분이 거꾸로 부작용으로 이어질 수도 있는 것”이라고 지적했다.
실제 이같은 우려가 현실로 나타날 가능성을 배제할 수 없는 상황이 전개되고 있다.
조합추진위가 구성된 16개 구역은 물론 정식 조합설립 인가를 받은 7개 구역 조차 시공사를 선정한 곳이 전무하기 때문.
기본적인 사업추진 자금을 확보하고 시작하는 민간시행업체와 달리 조합은 경비를 전적으로 시공사에 의존하고 있는 게 현실이다. 도시정비전문업체가 초기비용을 부담한다하더라도 결국 시공사 차입금으로 정산하는 것이다.
시공사를 선정하지 못할 경우 사업진행도 불가능해 지며 시직2·3단지 사업이 10년 동안 우여곡절을 겪은 것도 시공사 선정을 둘러싸도 문제가 빚어졌기 때문이다.
지역 건설사 관계자는 “건설 경기가 다소 호전되고 있다고는 하지만 재개발·재건축에 참여할 수 있는 대형건설사들이 수도권 사업에만 집중할 뿐 충북에는 눈길 조차 돌리지 않고 있다. 조합들도 당면과제가 시공사 선정일 정도로 이 문제가 재개발·재건축 사업의 최대 관건이 될 것”이라고 말했다.
부작용 적은 현지개량 방식에 시선 전환
골목길 재생으로 역사성·지역성 보존, 도시문제도 없어
아파트 일색의 재개발·재건축 사업에서 기존 골목길 주택가를 재생하는 현지개량 방식으로 관심이 이동하고 있다.
재개발·재건축사업에 문제가 발생하거나 심각한 부작용으로 이어지더라도 지자체 등 공공이 개입할 여지가 없는 상황에서 아파트 일변도의 전면개발 방식만 고집할 필요가 없다는 지적이 나오고 있는 것이다.
정비업체 관계자는 “재개발·재건축사업을 규정한 도시정비법은 지자체나 공공영역의 개입을 원칙적으로 차단하고 있어 공사중단으로 인한 지역 황폐화 등 부작용이 나타나더라도 속수무책일 수밖에 없다. 공공의 차원에서 골목길 주택가를 재생하는 현지개량 방식도 고민할 필요가 있다”고 말했다.
실제 도시설계·정비 전문가들 사이에서도 고층 아파트 대신 기존 골목길을 살려 주거환경을 개선하기 위한 대안이 모색되고 있다.
해당 지역의 역사와 문화를 보존할 수 있을 뿐 더러 도심 교통과 공동화 문제도 해결할 수있다는 것이다.
이 배경에는 포화상태에 이른 아파트 대신 새로운 주택시장을 열어보겠다는 의도도 짙게 깔려 있다.
이 관계자는 “기존 골목을 활용한 신주거, 신도시 문화를 창조하려는 노력이 진행되고 있다. 더 이상 아파트 만으로는 시장을 늘릴 수 없고 높아진 소비자들의 눈높이를 맞추는 데도 한계를 느끼기 때문이다. 이에 걸맞게 자치단체에서도 아파트 일변도의 전면개발 대신 현지개량 방식의 도시정비에 관심을 기울이기 시작했다”고 말했다.
