음성 한성진주 아파트 입주자들은 불안한 나날을 보내고 있다. 건설사의 부도로 살고 있는 아파트에 대한 경매절차가 진행되면서 입주자들의 피해가 현실화 되고 있기 때문이다. 한성주택이 건축한 이 아파트는 당초 6개동으로 24평과 33평형 3개동은 분양됐지만 16평형과 18평형 3개동 510세대는 분양전환이 안된 채 건설사가 부도가 났다.

▲ 경매절차가 진행중인 음성 한성진주아파트 전경.

지난 95년 입주 당시 입주자들은 16평형은 1100만원, 18평형은 1300만원의 임대 보증금을 내고 입주했다. 하지만 96년 업체의 부도 이후 임대 사업자와 연락마저 끊겨 해결책도 없는 상태가 됐다. 또한 기존 세입자가 다른 사람에게 임의로 전세를 놓은 경우도 많아 피해는 더욱 커질 전망이다.

사정이 이렇게 되자 입주자들은 자체적으로 비상대책위원회를 구성해 피해 실태파악에 나섰지만 주거형태가 복잡하고 별다른 대책마저 없어 어려움을 겪고 있다. 최근 아파트관리사무소측은 입주자들에게 법원에 권리신고를 할 것을 유도하고 있다. 권리신고를 하고 배당요구 신청을 하게 되면 얼마간의 배당이라도 받을 수 있을까 하는 희망에서다. 하지만 이마저도 쉽지 않아 보인다. 이 아파트에는 국민은행 99억4500만원, 주택공제조합 26억5000만원, 기술신용보증기금 1억6000만원, 대한보증보험 11억원 등의 근저당과 가압류가 설정된 상태라 배당금을 얼마나 받을 수 있을지도 미지수다.

경매절차가 진행되더라도 대부분 임대차보호법이 개정되기 이전에 입주해 우선 보호를 받을 수 있는 금액이 가구당 500만원에 불과해 600~800만원까지 임대 보증금을 손해 볼 수 밖에 없다. 보증금도 모두 돌려 받지 못한 채 거리로 내몰릴 위기에 놓인 것이다.

따라서 기존 세입자들이 선택할 수 있는 길은 세대별로 살고 있는 집을 경락받거나 500만원의 보증금을 받아 떠날 수 밖에 없다. 하지만 당장 500만원이란 소액으로 집을 구하기도 쉽지 않아 집을 경락받기를 원하는 입주자가 상당수 있는 것으로 알려졌다.

그래도 기존 세입자는 형편이 좀 나은 편이다. 기존 세입자와의 전세 계약을 통해 입주한 입주자들은 보상받기가 더욱 어려울 것으로 보인다. 우선은 기존 세입자와 협의해 보증금을 돌려받으면 되지만 보증금을 돌려받지 못할 경우 해결 방법은 없어 보인다. 현재 이에 대한 실태파악이 진행중이다.
아파트관리사무소 관계자는 “현재 실태파악을 진행중이다. 하지만 워낙 주거형태가 복잡해 대책세우기도 어렵다. 한 푼이 아쉬운 서민들이라 입주자들이 큰 충격에 빠져 있다. 현재는 임차인 권리신고를 유도하고 있으며 은행과 협의해 대출유도 등으로 경락받을 수 있도록 지원하는 방법외엔 특별한 대책이 없어 답답한 실정이다.”고 고충을 털어놨다.

충북도내에 건축된 임대아파트가 4만5000세대를 넘어선 가운데 건설사의 부도로 재판이나 경매절차가 진행중인 아파트는 청주시를 제외한 11개 시군의 16개 단지에 달해 서민들이 불안해 하고 있다. 청주시는 아직 정확한 실태파악조차 안된 상태다. 하지만 이미 부도난 건설사가 상당수 있는 것으로 알려져 구체적인 실태파악을 벌일 경우 피해규모는 더욱 늘어날 전망이다.

부도난 건설사들은 IMF 외환위기때인 97년 이후 고금리때문에 자금사정이 악화되면서 부도가 난 경우가 대부분이다. 특히 소규모 건설사들은 방만한 운영과 채산성 악화로 인해 이 시기 연쇄적으로 부도를 맞았다. 그 피해가 고스란히 임차인들에게 돌아가고 있는 것이다.

한 부동산 전문 변호사는 “경기불황으로 무리하게 빚으로 아파트를 지어 분양했다가 부도가 나는 경우가 많다. 임대아파트의 경우 근저당이 대부분 설정돼 있어 임대차보호법을 적용받기가 힘들다”고 설명했다

건설사들은 국민주택기금에 의존해 임대아파트를 지어왔다. 지금은 법이 강화돼 20%를 지으면 공정률에 따라 자금이 지원되지만 법개정 이전에는 사업승인만 받으면 국민주택기금을 바로 지원받을 수 있었다. 또한 자금력이 부족한 건설사들은 부지 등을 담보로 금융권과 개인들을 통해 무차별적으로 자금을 차입해 채산성을 악화시켰다.

특히 건설사를 방만하게 운영했거나 분양이 안된 아파트의 경우 임대보증금을 깍아 주면서 임대해 자금악화를 스스로 초래하기도 했다. 이렇게 부도난 임대 아파트는 근저당 설정과 가압류 등이 복잡하게 얽혀 법적 처리에도 진통을 겪고 있다.

건설사가 부도 나더라도 국민주택기금만 근저당이 설정된 임대아파트는 입주자들의 분양전환이 쉽지만 가압류가 많은 아파트는 분양전환 자체가 힘들 수 밖에 없다. 때문에 입주자들은 임대차보호법이 정한 한도내에서 보상받을 수 없는 것이다.

한 공무원은 “입주 당시 표준임대료대로 보증금을 받은 경우는 큰 문제가 없다. 하지만 전세임대와 재임대의 경우는 입주자들이 피해를 입을 수 밖에 없다. 행정기관에서도 입주자의 피해를 줄여보려고 최선을 다하지만 은행과 건설사의 채권관계라서 해결할 방법이 없다.”고 말했다.

부도 임대아파트 재산권 보호 방법 주택임차인이 입주하고 주민등록 전입신고를 마치면 그 다음날 부터 임차주택이 다른 사람에게 양도되거나 양수인 혹은 경락인에게 임차권을 주장하여 임대기간이 끝날 때까지 거주할 수있다. 또 임대기간이 만료되더라도 임대보증금 전액을 반환 받을 때까지는 집을 비워주지 않을 수 있다. 다만 대항력이 있어도 확정일자를 갖추거나 소액임차인에 해당하지 않을 경우에는 경매절차에 참가하여 보증금을 우선 배상 받을 수 없다. 소액의 전세금에 대해 법이 우선적인 변제를 인정해주는 것이 소액임차인의 최우선 변재다.현재 서울특별시와 광역시는 3,000만원, 기타 지역은 2,000만원 이하로 돼 있다. 임차주택이 경매 되더라도 임차주택 가액의 1/2범위안에서 일정금액(현재 서울특별시·광역시는 1천200만원, 기타지역은 800만원)까지는 후순위 담보권자 및 일반채권자 뿐만아니라 선순위 담보권자보다도 우선하여 변제 받을 수 있다. 하지만 이런 보호를 받기 위해서는 임차주택에 대하여 경매신청 기입등기가 경로되기 전에 입주민 주민등록전입 신고를 마쳐야 한다. 임차인이 확정일자나 전세등기를 하였다면 경매까지 가더라도 ‘주택임대차보호법‘에 의해 경락가가 높게 책정되면 순위에 따라 임대료는 보장 받는다.