‘공동주택 축소·단계적 조성 등 계획 변경 필요’ 지적
정상추진을 위해 골몰하고 있는 청주테크노폴리스가 어떤 해법을 내 놓을지 이목이 집중되고 있다. 청주테크노폴리스의 성공 여부에 따라 건설과 부동산은 물론 지역경기 전반에 적잖은 영향이 미칠 것으로 전망되기 때문이다.
테크노폴리스는 청주시가 처음으로 민간투자자들과 SPC(특수목적법인)를 설립해 흥덕구 강서2동 일원 347만㎡에 대규모 복합산업단지를 조성하는 사업이다.
 | ||
| ▲ 청주테크노폴리스의 성공여부에 따라 지역경기 전반에 적잖은 영햐이 미칠것으로 전망되는 가운데 청주시가 어떤 해법을 내 놓을지 관심이 집중되고 있다. 사진은 청주테크노폴리스 예정부지. | ||
청주테크노폴리스는 전체 347만㎡중 산업시설용지 123만2397㎡(35.5%), 공공시설용지 132만8000㎡(38.3%)와 함께 68만4512㎡(19.7%)의 주거용지가 들어서는 것으로 계획됐다.
지금까지 산업용지 면적의 76%에 해당하는 68개 업체가 입주의향을 밝혔고 당초 예정대로라면 산업용지 분양가는 3.3㎡당 80~90만원에서 결정될 것으로 예측된다.
청주테크노폴리스는 출범 두 달 만에 지구지정 결정 고시가 이뤄질 만큼 일사천리로 진행될 것처럼 보였지만 2008년 하반기부터 불어닥친 미국발 금융위기와 경기침체 장기화가 사업의 발목을 잡았다. 자금조달을 맡기로 한 산업은행이 PF(프로젝트파이낸싱)대출을 보류, 사업이 차질을 빚기 시작한 것이다.
PF 지연으로 자금줄이 막히면서 토지보상이 이뤄지지 않고 있으며 재산권 침해를 주장하는 주민들의 반발과 집단 민원까지 제기되는 등 어려움을 겪고 있다.
여기에 청주시가 현물출자한 토지를 다시 매입하는 방법으로 자금 유동성 지원에 나서자 일부에서는 사업추진에 대한 회의론까지 제기되고 있는 실정이다.
아파트, 복합산단 ‘약’에서 ‘독’으로
산업은행이 (주)청주테크노폴리스에 주주사로 참여하면서도 PF 실행을 보류하는 것은 사업성을 자신하지 못하기 때문이다. 현재 전국 각지의 기업으로부터 산업용지 76%에 해당하는 입주의향서를 제출받았지만 산업용지 매출액은 전체의 30%에 불과하다는 것이다.
결국 사업성공의 관건은 공동주택용지 판매에 달려 있으며 현재의 부동산 경기로는 성공을 장담할 수 없다는 게 금융권의 판단이다.
산업과 주거, 상업기능이 한데 어우러지는 복합산업단지는 산업용지 가격을 낮추고 주변을 정주여건이 갖춰진 신도시로 개발할 수 있다는 점에서 90년대 이후 보편화된 개발방식이다.
산업용지는 조성원가 이하로 공급해야 하기 때문에 손실분을 아파트와 상업·업무용지 판매로 메운다. 또한 산업단지에 주거단지도 함께 조성함으로서 일석이조의 효과를 거둘 수 있다.
하지만 아파트 미분양 물량이 쌓이고 주택건설 경기가 급속히 냉각됨에 따라 복합산업단지 조성의 ‘약’이었던 아파트가 ‘독’으로 변해 버렸다.
청주테크노폴리스도 전체 매출의 절반 이상을 아파트용지에서 거둬들여야 하지만 산업은행이 PF실행을 망설이자 사업 추진 자체가 지연되고 있는 것이다.
아파트 줄일까 사업을 나눌까
더 이상 주택건설 경기 회복을 기다릴 수 없는 상황에서 테크노폴리스가 선택할 수 있는 현실적인 카드로 공동주택 비율 축소가 검토되고 있다. 비교적 분양이 수월한 산업용지를 늘리는 대신 아파트 비율을 줄여 위험도를 낮춰 PF실행을 유도한다는 것이다.
사업을 2개 이상으로 나눠 단계별로 추진하는 방안도 대안으로 거론되고 있다. 이 경우 공동주택 부분 사업을 후순위로 미루고 산업용지나 공공용지부터 개발해 시간을 벌 수 있다는 분석이 가능하다.
이미 청주시나 테크노폴리스도 이같은 방안에 대해 검토하고 있는 것으로 확인됐다.
테크노폴리스 관계자는 “현재 경기 여건에 비춰 100만평이 넘는 대규모사업을 기존 계획대로 일시에 착수하는 것은 분양성과 자금조달에 있어 무리라는 판단을 하고 있다. 토지이용계획 변경이나 단계별 추진 전환 등의 방안을 두고 면밀히 검토하고 있다”고 말했다.
하지만 대안으로 거론되고 있는 두 가지 방안도 위험을 감수해야 하기는 마찬가지여서 신중한 분석과 판단이 요구된다.
우선 공동주택용지를 줄일 경우 산업용지 분양가 상승이 불가피하다. 기존 계획대로라 해도 80만원을 웃돌 것으로 전망되는 산업용지 분양가가 상승할 경우 입주기업의 부담이 가중되기 때문이다.
단계별 추진 방안은 사업지역내 주민들의 재산권 침해 심화라는 우려를 낳고 있다. 가뜩이나 토지보상이 지연돼 주민들의 불만이 팽배한 마당에 단계별로 추진한다면 후순위 지역 주민들의 재산권 침해가 가중된다는 것이다. 또한 각종 문제점에 대한 대책 없이 사업단계를 미루는 것이 근본 해결책이 될 수 없다는 지적도 나오고 있다.
개발업계 관계자는 “주택용지를 줄이는 방안은 이에 따른 산업용지 분양가 상승 요인을 분석해 판단할 문제다. 하지만 단계별로 추진하는 문제는 보다 시중해야 한다. 이미 전체 부지에 대해 지구지정 결정 고시가 이뤄져 개발행위가 금지된 만큼 후순위 사업지역 주민들의 재산권 침해 문제를 간과할 수 없기 때문”이라고 말했다.
출자토지 환매입 칼자루 쥔 시의회
“사업 추진 방안부터 결정하는 게 먼저”
청주시가 지난달 28일 시정조정위원회를 열어 (주)청주테크노폴리스에 현물출자한 가경동 상업용지 1000여㎡를 매입하기로 결정했지만 시의회가 이를 승인해 줄지는 미지수다.
이 토지는 시가 2010년 이후 환매입 조건으로 현물출자한 것으로 당초 약속을 이행하는 형식을 빌었지만 사실상 어려움을 겪고 있는 테크노폴리스 자금 유동성을 지원하기 위한 조치다.
이와 관련 상당수 청주시의원들은 자금 유동성 지원 보다 사업 정상추진을 위한 방안 마련이 먼저라며 시의 환매입 결정에 곱지 않은 시선을 던지고 있다.
연철흠 의장은 “사업을 축소할 것인지 아니면 포기할 것인지, PF 실행을 위한 방안은 무엇인지 등 사업방향에 대한 결정부터 하는 게 맞다. 사업이 진전되지 않는 상황에서 밑빠진 독에 물만 부을 수는 없지 않는가”라며 부정적인 견해를 나타냈다.
이에 대해 시 관계자는 “단순히 아무런 대책 없이 환매입 결정을 한 것은 아니며 PF 실행과 사업의 정상추진을 위한 몇 가지 방안을 마련해 의회에 제출할 계획이다. 충분히 설명해 테크노폴리스 조성사업이 조기에 정상화 되도록 노력할 것”이라고 말했다.
한편 청주시의 현물 출자 토지 환매입 결정에 대한 시의회의 승인 여부는 빠르면 이달 있을 임시회에서 결정될 예정이다.
