아파트가 둘러싼 청주시
아파트 공급 계획대로 됐나

청주시내 아파트는 왜 계속해서 지어질까. 사업자 입장에서는 ‘이익’이 남기 때문이다. 허가를 내주는 지자체는 “법적 요건을 갖추면 승인을 미룰 방법이 없다”라고 답한다.

그렇다면 시민들은 아파트 공급이 늘어나는 것에 대해 어떠한 입장일까. 아파트를 가진 자는 ‘반대’할 것이고, 아파트가 없는 자는 ‘찬성’할 수도 있다. 어쩌면 그 반대 입장을 취할 수 있다. 중요한 것은 아파트 공급이 과연 계획대로 ‘적절’하게 이뤄지고 있느냐다.

이를 가늠할 수 있는 키워드는 ‘미분양’이다. 2019년 2월 현재 공동주택(아파트)미분양은 1899호이고, 준공 후 미분양은 298호이다.

채성주 충북연구원 연구위원은 “연도별로 분석해보면 2015년 12월부터 미분양 아파트 물량이 증가하더니 2016년 6월에 2000호까지 증가했고 최고 정점은 2018년 6월로 3072호에 달했다. 미분양은 2000호를 상회하는 상황이 계속되고 있다”라고 설명했다.
 

수요예측 잘해야

결국 아파트 미분양을 막으려면 지자체는 수요예측을 잘해야 한다. 청주시는 2016년 주택수요‧공급 기본계획 용역을 실시했다. <도표1> 2016년부터 2025년까지 향후 10년 간 주택 공급에 대한 시나리오를 작성했다. 수요예측은 고위, 중위, 저위로 구분해 가변적인 상황에 따른 결과값을 다르게 봤다. 따라서 2016년부터 2025년까지 결과를 보면 10년 간의 청주시 공동주택 수요는 연평균 3500~8400호로 나타난다.

그렇다면 이러한 시나리오와 실제 공급은 어떠한 차이를 보였을까. 실제 <도표2> 청주시 공동주택 입주현황을 보면 연도별 차이가 있지만 대체적으로 계획했던 것보다 공급량이 더 많다는 것을 확인할 수 있다.

주택수요‧공급 기본계획은 연도별 청주시 인구 및 가구추계, 주택수요추정, 공급능력 등을 고려했다. 당시 작성한 주택수요‧공급 기본계획에서는 인구는 2015년 약 83만명에서 2020년 85만명, 2025년 88만명에 도달하고 2030년에는 90만명을 넘길 것으로 추정했다.

또 각종 개발사업에 따른 인구 유입을 가정하고 있다. 기본적인 외부 인구 유입률은 2030 청주시 도시기본계획 및 관련 선행연구에 기초해 설정했다.

외부 인구 유입률은 도시 및 택지개발사업 47%, 지구단위계획, 민간주택건설, 민간공원개발 40%, 산업단지 상의 주거단지 43%, 도시정비 사업 32%, 주거단지 없이 개발되는 복합 및 산업단지 32%로 봤다.

채 연구위원은 “인구 추정의 중요한 변수인 사업별 외부인구 유입률이 실제 조사·산정에 의하지 않고 문헌조사에 의존하고 있어 청주시의 현실이 제대로 반영되지 않을 가능성이 높다”라고 지적했다.

그는 “주택의 수요 공급 관리는 결국 지자체가 해야 한다. 민간 공동주택공급은 분양 시기를 늦추기 어렵지만 관에서 하는 대단위 지구단위 개발 공사나 산단개발로 인한 아파트 공급 등은 충분히 시기 조절을 할 수가 있다”며 “예측이 다 맞을 수는 없겠지만 청주시는 아파트 수요보다 공급이 많다는 것에 문제의식을 느껴야 한다. 시민들이 생각하는 대책이 무엇인지 들어봐야 한다. 다른 지역의 사례도 참고해야 한다”라고 설명했다.

신규 5200세대 필요하다고?

청주시는 2018년 자체 주택 보급 데이터를 만들었다. 통합 이후 2014년부터 2018년 자료를 토대로 수요예측을 세 가지 관점에서 했다.

첫째 인구증가가 0.71%로 되고 있고 평균 가구원수를 2.4명으로 계산해 약 2300호가 필요하다고 봤다. 둘째 아파트 전세를 사는 사람이 평균 10년 거주하는데 내집마련으로 이어지는 비율은 25%이기 때문에 이로 인한 신규수요를 약 3500호로 추정했다. 셋째 한해 약 4300쌍의 신혼부부가 탄생하는 데 이중 40%가 새 거주지를 찾는다고 보면 1600호가 필요하다는 것이다. 결국 이 세 가지 경우의 수를 합하면 7400호인데 그 중 공동주택(아파트) 거주자가 약 70%라고 계산하면 약 5200세대가 필요하다는 결론이다.

청주시 공동주택과 이근복 과장은 “청주지역은 아파트 값이 비싸지 않은 편이다. 최근 1년 사이 아파트 프리미엄이 1억 정도 붙은 곳들이 5000만원 정도 빠졌다. 그 분들이 아파트 값이 떨어졌다고 성토하는 것이다”라고 밝혔다. 2016년 시가 세운 주택 공급 계획보다 초과공급 된 것에 대해서는 “일부 공급이 많았던 것은 사실이다. 아파트공급에 따른 다양한 변수가 있다”라고 해명했다.

다른 지자체에서는 아파트 공급규제를 위해 ‘승인제한’정책을 펼치고 있다. 아파트 미분양이 오랫동안 지속되거나 아파트 값이 하락할 경우 아예 신규사업 신청을 받지 않는 것이다. 창원, 서산, 경주 등에서 이러한 결정을 내렸다. 이에 대해 이 과장은 “청주는 아직까지 분양가 밑으로 가격이 떨어지지 않았다. 다른 지역에 비해 심히 우려할만한 상황은 아니다”라고 밝혔다.

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청주TP, 알고 보면 아파트 개발 사업?

아파트만 1만 866세대…과잉공급우려
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청주테크노폴리스(이하 청주TP) 산단개발에서 아파트는 1만 세대가 넘게 공급된다. 아파트는 계획 물량 기준으로 지금까지 1·2지구에서 4681가구가 공급됐으며, 3지구는 주상복합아파트를 포함해 추가로 6185가구가 공급될 전망이다.

청주TP 환경영향평가에서 제시된 인구 및 주택배분 계획을 보면 유발되는 인구는 3만 5345명으로 보고 있다. 이로 인해 사업시행자는 총 1만 3208세대 3만 4245명을 수용할 수 있는 단독주택, 공동주택, 주상복합 주거지역 건설이 필요하다는 계획을 내놓았다.

이렇게 되면 유발인구 대비 단지 내 수용능력이 97%에 달한다. 이에 대해 한 전문가는 “주거지역은 본 사업지구 밖에 있더라도 출퇴근을 하는 수요가 어느 정도 있을 것으로 예상할 수 있다. 유발인구를 모두 수용한다는 전제하에 과도한 주택건설계획을 수립했다”라고 지적했다. 이에 대해 청주시 관계자는 “유발 인구 계획을 잡는 것은 하나의 추정치일 뿐”이라고 일축했다.