전형적인 농촌지역으로 충북의 대표적 쌀농사 지대인 청원군 강외면 오송과 오창이 유사이래 처음 겪는 쌍전벽해의 대변화와 발전을 위한 일대 전기를 맞고 있다.
오송은 행정수도 이전이라는 호재 이외에도 호남고속철 오송분기역 후보지로 부상하고 있을 뿐 아니라 오송생명과학산업단지 조성과 오송신도시 추진(충북도의 구상이지만 아직 구체화되지는 않고 있다) 등의 ‘겹재료’들로 인해 오래 전부터 관심지역으로 부상해 왔다. 이런 가운데 최근 노무현 대통령 당선자가 발표한 ‘행정수도 충청권 이전’ 공약의 최적 후보지중 한 곳으로 꼽히면서 개발기대 심리가 더욱 뜨겁게 달아오르고 있다.

관심 집중되는 두 지역
이와 함께 오송과 마찬가지로 청주의 배후지역으로서 한동안 침체 국면에서 빠져 나오지 못했던 오창과학산업단지가 지난해 하반기부터 긴 겨울잠을 깨고 기지개를 켜기 시작하고 있는 오창 역시 집중적인 관심의 대상이 되고 있다.
특히 행정수도 이전 공약이라는 ‘기름’이 끼얹어지면서 오송과 오창의 땅값이 큰 폭으로 상승하고 있으며, 정부에서는 오송과 오창을 포함한 청원 및 청주 일대와 충남지역 일부를 토지거래동향 감시지역으로 서둘러 지정할 정도로 폭발적 개발 잠재력을 지닌 지역으로 떠오르고 있다.
정부의 토지거래동향감시지역 지정 조치가 이뤄진 오송과 오창지역을 지난 18, 19일 이틀간 찾아가 보았다. 현지에서 다양하게 만난 주민과 부동산중개업자, 공무원 등의 반응은 각각의 이해와 처지에 따라 크게 엇갈렸다.

거래는 ‘뚝’ 가격은 ‘껑충’
오송=”요즘 오송지역의 토지매매는 뚝 끊긴 상태입니다. 토지거래동향 감시지역으로 지정된 이후 ‘사자’는 매기(買氣)가 꺾인 데다 추가상승 기대감을 갖고 있는 토지주들이 매물을 내놓지 않는 바람에 매매물건이 자취를 감춰 버렸기 때문입니다.” 오송 현지에서 만난 한 부동산 중개업자는 “그렇지만 여전히 강력한 개발기대 심리가 지역의 저변 분위기를 형성하고 있는 건 사실”이라고 말했다.
청원군 강외면 사무소의 한 공무원은 “행정수도의 충청권 이전 공약이 발표되기 전인 지난해 중반께 부터 오송지역의 땅값이 상승하기 시작했다”며 “서울을 중심으로 수도권에서 분 부동산 경기 열기가 청주 청원으로 ‘시차이동’을 한 원인도 컸던 것 같다”고 말했다. 이 관계자는 “요즘 오송지역의 부동산 거래는 실제 매매거래가 거의 이뤄지지 않고 있는 가운데 간혹 거래가 성사되는 경우 논밭은 평당 20만원선, 임야는 13만∼14만원선에서 가격이 형성되고 있다”며 “이는 오송생명과학산업단지 수용토지의 보상가(논밭의 경우 평당 5만원선 안팎)에 비해 무려 400%나 높은 수준으로, 보상마찰을 심화시키는 요인이 되고 있다”고 설명했다.

오송 논밭 평당 20만원선
오송의 ‘ㄱ’ 부동산 관계자는 “행정수도 이전공약 발표이후 오송의 땅값이 발표직전보다 평균 10∼15% 가량 오른 건 사실”이라며 “대선 직후 타지에서 문의가 쇄도하고 방문객도 예전보다 3∼4배 이상 몰리다가 (오송이) 토지거래동향 감시지역으로 포함됐다는 발표후 발길이 뚝 끊겨버리다시피 했다”고 말했다. 다른 부동산 전문가는 “이미 3∼4년전 서울의 자본들이 들어와 상당한 규모의 토지를 매입했고 그때 가격이 이미 크게 상승했다고 보는 게 타당하다”고 말했다.
강외면사무소는 “오송생명과학산업단지 조성 공사와 관련해 턱없이 낮은 토지보상가로 불만이 큰 주민들은 오송일대가 조만간 거래허가지역으로까지 묶일 가능성을 예견하며, 이로인해 초래될 각종 행위제한 등으로 이중삼중의 피해를 당하지 않을까 우려하는 분위기도 있다”고 전했다.
실제로 기자가 오송과 오창을 다녀온 바로 다음날인 일요일. 정부는 행정수도 부지를 매입하게 될 때 투기로 오른 가격은 토지보상가 산정에서 제외하겠다고 발표했다. 오송주민들의 예상이 기가 막힐 정도로 정확하게 맞아떨어진 셈이 된 것.

“거래없는데 투기억제라니…” 불만
“언론과 정부에서 너무 호들갑을 떠는 것 같습니다. 실제 거래가 거의 이뤄지지 않고 있는 상황에서 이렇게 철퇴를 성급하게 내리쳐야만 했는지 모르겠습니다.” 극히 일부지만 몇몇 주민들은 “오송은 행정수도를 수용할 후보지로는 너무 좁아 부적절한 곳”이라며 “오히려 배후지역으로 남는 게 낫다”는 주장을 하기도 했다. 하지만 이런 목소리는 짧은 기간에 시세차익을 노리려는 투기세력들에 의해 은밀

하게 조장되고 있는 것 아닌가 하는 느낌을 강렬하게 받았다.
이에 대해 지역의 절대 다수 의견은 “이런 얘기는 사실이 아닐 것으로 믿고 싶다”면서 “만약 이런 분위기가 실제 일어나고 있다면 국책사업으로 인한 반사이익만 생각하려는 전형적인 이기주의의 발로로 반드시 극복돼야 할 현상”이라는 주장이었다. 오송이 됐든 아니면 현도 등 제3의 지역이 됐든 행정수도가 청원으로 이전돼야만 지역 발전을 위한 결정적 전환점을 맞을 수 있을 것이기 때문이라는 것이다. 만약 행정수도가 오송으로 이전되면 호남고속철 오송분기역 유치와 오송생명과학산업단지의 성공적 조성 및 활성화라는, 지역의 긴급하고도 양보할 수 없는 현안과제 달성에 말할 수 없는 엄청난 효과가 기대된다.
어쨌거나 현지를 찾기 전까지 오송지역이 개발 기대감으로 한껏 들 떠 있을 것으로 쉽게 넘겨짚은 기자의 예상과는 정반대로 오송은, 최소한 겉으로 보기에 담담하다 못해 고요함마저 느껴질 정도로 차분했다.

“활성화 막는다” “아니다”
오창=정부의 투기억제??/지역 지정 대책에 대해 오창 현지에서 만난 사람들이 보인 반응은 오송에서 처럼 비슷했다. 이 조치가 오창산업단지의 조기 활성화에 부정적 영향을 미칠 것으로 보는 시각이 있는 반면에 오히려 긍정적으로 작용, 땅만 사놓고 건축을 하지 않고 있는 토지 실소유자들을 자극해 오창산업단지 활성화에 도움이 될 것이라는 주장이 엇갈렸다. 전자는 주로 활발한 토지거래를 통해 수입을 올리려는 부동산업자의 시각이고 후자는 토지공사의 관측이다.
“오창과학산업단지가 급속히 냉각되고 있습니다. 최근 투기집중억제관리?? 발표후 토지거래가 끊기면서 지난 3∼4년간의 긴 낮잠 끝에 이제 기지개를 켜려던 오창산단에 또다시 찬바람이 불고 있습니다. 사실 오창에는 투기로 볼 정도의 거품이 생기지 않았는데도 이곳의 땅값이 올랐네 어쩠네 하는 호들갑이 나오더니 이런 강경대응책까지 발표되고 보니 허탈합니다. IMF직후 겪었던 침체 국면이 장기화하지 않을까 걱정됩니다.”

투기억제책 놓고 반응 엇갈려
오창 현지의 한 부동산중개업소 관계자는 “오창에 공장만 들어오면 뭐 합니까. 오창은 단순한 공단이 아니라 인구 5만여명을 수용할 신도시로 조성된 곳입니다. 그런 만큼 면적이 280만평에 달할 만큼 방대하고 따라서 아직은 실수요자만으로 완전 활성화가 이뤄지기를 기대하는 건 난망한 일입니다. 보시다시피 아파트 한채조차 지어지지 않고 있고 단독주택용지는 더 말할 나위도 없지 않습니까. 최근 이 지역에서 문제가 된 러브호텔의 경우는 곤란하지만 도시의 기능을 제대로 갖추기 위해선 편의 및 숙박시설이 더 필요합니다. 현재 청원군으로부터 허가가 난 14개소의 숙박업소로는 5만여명을 수용할 신도시의 기능을 갖추는 데 턱없이 부족하다는 것입니다. 러브호텔은 안되지만 건전한 숙박시설은 더 확충돼야 합니다”고 말했다.
청주 S부동산의 관계자는 “작년 10월 전후만 해도 조짐이 좋았다. 뭔가 활성화되겠다는 기대감이 싹트기 시작했다. 하지만 오창은 땅이 너무 커 완전한 활성화까지는 난관이 많이 놓여 있는 게 사실이다. 그런데 행정수도 이전이라는 호재를 계기로 훈풍을 기대하던 때에 또다시 차가운 겨울을 맞아야 하는 상황이 됐다”고 행정수도 이전 공약이 가져온 극명한 ‘명암’을 전했다.

몇 달새 200% 이상 올라
청주의 또다른 S공인중개사무소 관계자 역시 “청주지역의 ‘돈’만으로는 오창의 활성화를 기대하기 곤란한 게 사실이다. 개발지역이 활기를 띠려면 땅값이 느리지만 점진적으로 강보합세를 보이는 게 바람직한데 지금은 오창에 불던 봄바람이 급속냉각되면서 이런 흐름이 끊기고 있다”며 “땅값이 급등해 거품이 양산되는 상황은 경계해야 하지만 그렇다고 막 싹을 틔우기 시작한 개발의 바람을 이렇듯 단칼에 차단할 필요가 있었는지 모르겠다”고 말했다.
그러나 이런 주장은 부분적으로는 맞지만 ‘진실’을 다 담고 있지는 않아 보였다. 불과 열흘전만 해도 부동산 중개업소마다 식사를 못할 정도로 손님이 찾아오고 문의전화가 끊이지 않았다는 말로 미루어 볼 때 정부의 대책발표전에 심상찮은 기류와 함께 거품이 양산되기 시작했다는 의구심을 떨쳐버릴 수 없기 때문이다.
오창 현지에서 들은 풍문들도 이런 판단을 굳히게 만들었는데, ‘상업용지를 평당 250만원씩 200평을 5억에 매입한 사람이 얼마후 다른 사람으로부터 10억원을 줄 테니 되팔라는 제의를 받았다’는 확인불명의 루머도 그 중 하나였다. 이 루머대로라면 행정수도 이전 공약이 발표되기 전 160만∼200만원선에 달했던 상업용지는 불과 한두달새 250∼310%까지 뛴 셈이 된다.

“당연한 조치로 오히려 늦은 감”
현재 오창과학산업단지는 총 280만평중 하이닉스반도체 공장용지-이 땅도 중도금이 제때 납부되고 있지는 않지만 기술적으로만 말하면 분양된 상태라고 할 수 있다- 등 극소수의 땅을 빼놓고 거의 분양된 상황이다. 특히 지난해부터 꾸준히 지가가 상승하는 추세를 보이면서 활성화 기대감이 커졌고, 행정수도 이전 공약 발표로 상업용지의 경우 최근들어 평균 200만∼240만원선을 넘어 심지어 300만원 이상을 호가할 정도로 부동산 열기가 막 끓어 오르기 시작하던 참이었다.
위와같은 풍문과 확인된 정보를 근거로 ‘오창에 거품이 생긴 것 아니냐”는 질문을 던졌더니 현지 부동산 관계자는 “평당 500만원짜리 땅이 오창과학산업단지에 있다는 얘기는 터무니 없이 부풀려진 헛소문으로 일부 토지소유주가 호가(呼價)를 300만원선 이상 부르는 경우는 있지만 그나마도 거래는 안 이뤄지고 있다”며 “거품이 이는 것도 곤란하지만 그렇다고 ‘고드름’만 달리는 것도 문제 아니냐”고 반문했다.

“건전하게 활성화돼야 바람직”
그러나 실제 청주와 오송·오창지역의 부동산 업계 관계자들 조차도 토지공사가 한때 분양에 애를 먹던 끝에 평당 40만원에 분양한 단독택지가 최근들어 80만원 정도로 100%나 오르고, 중심 상업지역 역시 평균 40∼80%, 또는 최고 100%까지 뛴 사실을 인정하고 있다.
따라서 개발기대 심리를 자극하고 있는 이와같은 최근의 상황은 실수요자 중심으로 도시계획 용도에 맞는 각종 건축행위에 나서도록 조기에 유도함으로써 부동산업계의 볼멘소리와는 달리 오창산단의 조기 활성화를 촉진하게 될 것이라는 분석도 제기돼 관심을 끈다.
토지공사 충북지사는 “최근의 정부조치는 너무나 당연한 정책 대응으로 만약 조치가 늦어져 오창과 오송지역에 거품이 본격적으로 양산됐더라면 행정수도 이전비용만 가중시키는 결과로 이어져 국가적 대업 추진은 물론 행정수도를 유치하려는 지역의 여망 또한 실현이 어렵게 됐을 것”이라며 “투기세력들의 경우 오창 오송일대에서 벌써 ‘치고 빠져’ 나갔을 지도 모를 일”이라고 말했다.

“봄철되면 다시 꿈틀 거릴 것”
토지공사 충북지사 노재영 대리는 “투기세력들이 사라져야 건전한 개발 분위기가 형성된다”며 “이런 점에서 오창의 경우 새해부터 본격적인 개발 열기에 휩싸일 것”으로 내다봤다.
그는 “부동산에 대해 전문가 뺨치는 지식과 정보를 갖고 있는 투기세력들은 정부 대책을 늘상 비웃듯 빠져다니기 일쑤”라며 “이런 점에서 보더라도 정부의 대응은 지극히 당연하고도 적절한 조치”라고 말했다.
어쨌거나 ‘누구 말이 더 옳으냐’는 최근 논란들의 진실게임의 결과와 무관하게 요즘 ‘뜨거운 지역’으로 떠올랐던 오송과 오창은 정부의 잇딴 투기방지책 발표 이후 표면상으로는 분명 또다시 동면에 빠져들고 있었다. 그러나 대부분의 부동산 전문가들은 오송과 오창이 머잖아 ‘봄철’이 되면 다시 깨어나 꿈틀거릴 것으로 전망했다.
/ 임철의 기자