㈜신영(이하 신영)이 충북 청주시 오창읍 일원에 산업단지를 조성한다. 가칭 네오테크밸리 사업으로 신영은 지난 5월 개발을 위한 투자의향서를 청주시에 냈다. 이에 대한 검토를 거쳐 청주시는 4일 오창읍 일대 444만㎡(약 135만평)을 개발행위 허가 제한지역으로 지정 고시했다.

개발이 예상되는 곳의 무분별한 난개발·부동산 투기·보상이익을 위한 개발행위를 막기 위해 내린 조치다. 건축물 건축·공작물 설치·토지형질변경·토석채취·토지분할·1개월 이상 물건 적치 등이 제한된다. 이는 개발을 하기 위한 밑작업일 뿐 결국 개발은 기정사실화 됐다.

이로써 대농지구, 청주테크노폴리스 산업단지에 이어 오창 네오테크밸리까지 청주 서북권의 굵직한 개발사업을 신영이 또 추진하는 셈이 됐다. 신영이 국내 굴지의 개발사로 인정받고 있지만 청주 시민들은 불만이 많다. 수익에 비해 지역기여가 적어 ‘땅장사’ 한다는 인식을 갖고 있다. 청주시 공무원들이 퇴직하고 연관 회사로 취업하는 것에 대한 비판도 제기된다.(‘민관개발 퇴직공무원 사장님 만들었다’, 충청리뷰 2021.3.31.)

청주시 관계자는 “민간기업에서 추진하는 일이기 때문에 청주시에서는 추진과정을 잘 모른다. 계획승인 신청서를 토대로 협의하면서 계획이 상당수 수정될 수도 있다”고 답했다.

승인까지 1년 걸려

산업단지들은 보통 <산업단지 인허가 절차 간소화를 위한 특례법>에 따라 개발이 추진된다. 법에 따라 민간사업자의 경우 500만㎡ 미만을 개발하는 경우 특례법을 적용받는다. 2008년 신설된 법은 개발과 실시를 한 번에 추진할 수 있도록 절차를 간소화했다. 보통 6개월이면 관련 인·허가를 받고 개발계획·실시계획 승인이 난다.

세부 절차는 업체에서 투자의향서를 제출하면, 사전타당성조사를 거쳐 산업단지 계획안이 수립된다. 현재 네오테크밸리는 계획안의 윤곽만 나타난 상황이다.

이후에는 산자부·환경부·충북도·청주시 등에서 산업단지 승인 신청을 위한 절차를 밟는다. 환경·교통영향 평가 초안이 제출되고 협의를 거쳐 본 평가서가 작성된다. 주민설명회 등도 진행되고 기술검토서 등이 추가되면 충북도·산자부 등에서 산업단지계획심의위원회가 열린다. 이를 통과하면 개발 승인이 떨어진다.

이번 네오테크밸리 사업은 100만평이 넘는 규모로 오창과학산업단지(945만㎡), 오송생명과학단지(483㎡)에 이어 규모가 크다. 청주산단(409만㎡), 청주테크노폴리스(379만㎡) 보다도 면적이 넓어 협의 절차에 시간이 더 필요해 1년여 정도 소요될 전망이다.

민·관 개발되나?

인·허가 절차에서 청주시의 권한이 막강하다. 이 때문에 오창 네오테크밸리는 특수목적법인(SPC)을 세워 추진될 전망이다. 청주시가 끼면 각종 인허가가 수월하기 때문이다. 청주시 관계자는 “계획서가 SPC로 접수됐고, 이에 따라 진행할 예정이다”고 전했다.

SPC는 지역경제 활성화 등의 공익목적을 달성하기 위해 민간개발사와 지자체가 참여해 만든 법인이다. SPC에 지자체가 참여해 20%의 지분을 보유하면 공익목적으로 토지의 강제수용이 가능해 사업기간이 크게 단축된다. 하지만 강제성 때문에 지자체에서도 SPC를 세우는 것이 조심스럽다. 늘 문제점이 터지기 때문이다.

최근에는 화천대유 사건이 불거졌다. 경기 성남시 대장동 개발사업을 하면서 특수목적법인(SPC)이자 프로젝트금융사(PFV)인 ‘성남의 뜰’, PFV의 자산관리·업무위탁사(AMC)인 ‘화천대유자산관리’를 세워서 사업을 추진하다가 발생한 사건이다.

하지만 이는 비단 화천대유만의 문제가 아니다. 전국 대부분 사업이 SPC, PFV, AMC의 형태로 추진돼 위험성을 안고 있다. 그럼에도 손쉽기 때문에 추진된다.

그래서 지역 부동산업계에서는 오창 네오테크밸리도 SPC, PFV 형태로 개발될 것으로 전망한다. 실제로 오창 인근에서 부동산업을 하는 A씨는 “(나도 먹고살아야 하니까) 구체적으로 밝힐 수 없지만, 오래전부터 몇몇 공무원·관계자들이 땅을 매입했다”고 귀띔했다.

공익성 담보가 필요

논란의 화두는 공익을 목적으로 한 개발사업에서 이익을 누가 가져갔냐는 점이다. 앞서 청주에서는 청주테크노폴리스 개발사업을 하며 이익과 관련된 논란이 거셌다.(‘개발이익은 소수독점’, 충청리뷰 2019.2.21.)

일각에서는 지자체의 지분율을 높여서 의회에서 행정사무조사를 할 수 있는 권한을 갖자는 지적도 나온다. 25% 이상 자본금을 출자하면 <지방공기업법>, <청주시의회 행정사무조사 및 조사에 관한 조례> 등에 따라 행정사무조사 등을 할 수 있다.

지난해 2월 청주시의회에서는 오창에 조성 중인 서오창테크노밸리 출자 등에 관한 조례를 제정하면서 시의 지분을 높이자며 의원들 간의 갑론을박도 이어졌다. 하지만 결국 시에서 출자한 자본금은 20%로 결정됐다.

이에 대해 김용규 의원(민주, 사창·성화·개신·죽림)은 아쉬움을 토로했다. 그는 “전국에 개발과 관련해 지자체의 지분율을 25%로 명시한 사례가 없다. 청주시가 이런 행위를 할 수 있도록 선도적인 역할이 필요하다”고 지적했다.