충북 청주 지역의 부동산 규제 조치인 이른바 조정대상지역의 해제 여부가 초미의 관심사다. 국토교통부는 6월과 12월 두 번에 걸쳐 주거정책심의위원회를 소집해 조정대상지역 유지 여부를 재검토한다. 보통 마지막 주 주거정책심의위가 열린다.

청주시는 지난 5월 13일 국토부에 부동산 규제 해제를 정식 요청했다. 청주시의 경우 1차 기준인 정량요건은 벗어나 심의위에 안건이 상정된 상태다. 하지만 정성적 측면을 따져봐야 한다.

정량평가 기준은 조정대상지역의 경우 ‘직전 3개월간 주택가격 상승률이 소비자 물가 상승률의 1.3배 초과’에 걸리면 규제 대상에 포함되는 데 청주는 최근 3개월(2~4월) 주택가격 상승률 0.29%, 소비자물가 2.58%로 해당 사항이 없다. 따라서 선택요건 3가지도 중 1가지라도 충족하면 규제가 내려지지만, 필수요건에 해당하지 않으면 문제가 없다.

정성적 판단은 주택 가격 재상승 가능성, 인근 지역 주택시장에 미치는 영향, 시장 유동성(미분양 등), 법인·외지인 아파트 또는 1억원 이하 저가주택 거래 규모 등을 따진다.

저평가 지역 가격 현실화

청주의 주택가격은 전국 평균보다 높고, 충북 평균과는 비슷하다. 지난 5월 청주의 주택 매매가격지수(2021년 6월 100 기준)는 105.4로 전국 평균 104.8보다 높다. 충북 평균(105.6)과 비교하면 부동산 규제 영향을 받았다고 보기 어려울 정도로 확연히 낮은 수준도 아니다.

또 부동산 규제로 집값이 급격히 하락한 인근 세종특별자치시(94.3)와 비교해도 청주는 크게 달라진 부분이 없는 편이다.

이에 대해 인근 지역보다 저평가된 청주지역 집값이 현실화됐다는 논리를 심사위원들이 어떻게 해석할지는 미지수다.

미분양 물량 적어

하지만 청주 미분양 물량은 30채 정도로 적다. 대다수가 주거형 오피스텔이다. 그리고 2개월간 월평균 청약경쟁률은 기준점인 5대 1을 초과했다. 4월과 5월 아파트 분양 결과 1월 15대 1(더샵 청주그리니티), 2월 10.1대 1(한화 포레나 매봉)을 기록했다. 최근 6월 흥덕구에 분양한 청주 SK VIEW자이 단지의 청약 경쟁률은 평균 20대 1을 기록했다. 전 타입 1순위 마감됐다.

그동안 주거정책심의위에서 정량요건에 벗어났어도 부동산 규제 조치를 해제해 준 자치단체가 극히 드물었기 때문에 청주시가 이번에 조정지역 해제 허들을 넘을 지는 알 수 없다.

이에 대해 정치권에서 적극적으로 ‘해제 요구’를 나서고 있는 상황이다. 김영환 충북지사는 선거기간에 원희룡 국토교통부 장관에게 청주의 부동산 상황을 설명했다.

김 지사는 “조정대상지역으로 인한 대출규제 강화, 취득세 부담, 거래량 감소로 분양심리 위축 등 이중, 삼중 피해를 입고 있다”며 “조정지역에서 조속히 해제해 주길 바란다”고 요청했다. 이범석 청주시장도 뜻을 같이 하고 있다.

한편 부동산 카페 등 지역 커뮤니티에선 조정지역 해제를 두고 다양한 시나리오가 쓰여지고 있다. 조정지역 해제가 되면 집값 상승을 점치는 이들도 있지만, 금리인상으로 인해 오히려 ‘소폭 하락’할 것이라는 의견도 대두되고 있다.
청주시의 10년간의 매매가격 지수를 보면 2015년 완만한 상승세가 한번 멈추고 완만한 하락세로 돌아섰다. 2020년 상반기에 하락기가 끝나고 2022년까지 급격하게 상승했다. 조정지역은 2020년 6월 19일 지정됐다.

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조정지역 해제, 어느 지역이 먼저 될까
대구, 세종 해제여부 ‘뜨거운 감자’

정부가 이달 말 투기과열지구와 조정대상지역 가운데 일부를 해제하는 방안을 검토하기로 하면서 어느 지역이 해제될지 관심이 쏠리고 있다. 현재까지 대구광역시를 비롯해 ▲울산 남구 ▲경기도 양주·파주·김포시 ▲충북 청주시 ▲전북 전주시 등 조정대상지역 해제 요청을 한 상태다.

국토부 주거정책심의위원회는 어느 특정 지역의 부동산시장이 과열되면 조정대상지역으로, 투기가 성행할 경우 투기과열지구로 지정한다. 조정이나 투기지구로 지정되면 대출과 세금, 청약 등에 규제 강도가 높아지고, 재건축·재개발 등 정비사업 관련 규제도 한층 까다롭다. 투기를 억제하기 위해 문재인 정부에서 만든 부동산 규제정책이다.

조정대상지역은 시세 9억원 주택을 대상으로 주택담보대출비율(LTV) 50%, 9억원 초과는 30%로 제한된다. 분양권 전매제한과 1순위 청약자격 강화, 다주택자 양도소득세 중과 조치도 가중된다.

조정대상지역으로 지정되려면 반드시 최근 3개월 간 주택가격 상승률이 물가 상승률의 1.3배 이상이어야 한다. 또 ▲2개월간 월평균 청약경쟁률 5대 1 초과 ▲3개월 간 분양권 전매 거래량의 전년 동기 대비 증가 ▲주택보급률·자가주택비율 전국 평균 이하 등 3가지 가운데 1개 이상에 해당해야 한다.

하지만 지난해 하반기부터 대출 규제가 강화되고, 기준금리 인상이 더해지면서 주택 거래가 급감하고, 집값이 하락했다.

또 대구 등 일부 지역에선 미분양 물량도 쌓이고 있다. 이에 따라 서울 등 수도권 지역보다 지방을 중심으로 해제될 것으로 예상된다.