2016년 12월 3일 조정지역 제도가 처음 등장했다. 처음에는 청약 과열을 막기 위한 제도였지만 이후 규제 사항이 점점 덧붙여졌다. 조정지역 규제완화는 국토교통부(이하 국토부) 장관의 권한이다. 국토부는 9월 21일 지방광역시도 조정대상 지역의 전면해제를 공식 발표했다. 국토부는 거래량 감소, 미분양 확대, 등 주택 시장 하향 안정세와 상반기 기 해제지역의 해제효과 등을 감안해 지방권 조정대상 지역은 전부 해제하기로 했다. 전국의 조정대상지역은 101곳에서 60곳으로 줄었다.

단, 세종시는 투기과열지구는 해제하되, 조정대상지역은 계속 ‘유지’하기로 했다. 서울 및 인접 지역은 조정지역 해제를 하지 않았다. 같은 시간 수도권에서도 안성, 평택, 양주, 파주, 동두천이 조정대상지역에서 벗어났다.

비수도권이 주인공

이번 국토부가 내놓은 정책은 ‘비수도권이 주인공’이라는 평가다. 1세대 1주택자들이 2주택자로 갈 수 있도록 문을 열어놓았다는 것. 청주는 2020년 6월 방사광가속기 구축사업 대상지로 오창읍이 선정되면서 아파트값이 단기간에 급등했고, 그 이유로 곧바로 조정대상지역이 됐다. 청주시는 그해 11월부터 해제요청을 했지만 계속 보류됐다.

청주시는 지난 8월 31일 국토부에 조정대상지역 전면해제를 다시 요청했다. 그 사이 외부 상황이 바뀌었다. 전세계적인 경기침체 우려와 미국 연방준비은행(FED)의 금리 인상으로 인해 세계경제가 위기에 처했다. 이러다 보니 대출금리가 7%대로 올라가 이른바 부동산 ‘영끌족’들의 가계 도산 위기가 우려되고 있다. 부동산을 비롯한 가상화폐, 주식시장 등 위험자산이 일제히 하락세를 보이고 있다.

일단은 활성화 정책 내놓았다

국토부의 이번 조치는 일단은 ‘부동산 경기 활성화’에 방점이 찍힌다. 조정대상지역에서 해제되면 당장 1주택자들이 2주택자가 될 수 있는 길이 완화된다. 지방 생애최초대출은 80%, 대출한도인 LTV는 70%까지 높아진다. 조정대상지역에서 해제되면 주택 가격에 상관없이 LTV 규제가 종전 50%(9억원 이하 기준)에서 70%로 완화되고 2주택 이상 보유자도 주택담보대출을 받을 수 있다.

종부세 중과도 벗어나지만 올해는 해당 안 된다. 조정대상지역에서 주택을 2채 이상 보유하고 있는 경우에는 종합부동산세 계산시 일반세율(0.6~3%)이 아닌 중과세율(1.2~6%)이 적용된다. 또 전년대비 과도한 세금인상을 제한하는 세부담 상한도 150%가 아닌 300%를 적용한다.

그런데 만약 2채 중 1채라도 조정대상지역이 아니라면 중과세율이 적용되지 않는다. 세부담 상한 역시 150%로 떨어진다. 하지만 종부세는 과세기준일이 6월 1일이라는 점이 중요하다. 6월 1일 기준으로 조정대상지역인지를 판단하는 것이다.

오는 9월 26일부터 조정대상지역에서 해제된 경우에는 이미 올해 종부세는 결정된 이후이기 때문에 당장의 종부세에는 변동사항이 없다. 또 해제 전에 샀다면 2년 거주해야 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있다.

1주택자 청약 추첨 확률 높아진다

또 민영주택의 경우 청약 시 가점제가 40점, 추첨제가 60점으로 이전보다 추첨확률이 높아진다. 이전에는 1주택을 기보유할 경우 점수가 안되 청약은 아예 포기해야 하는 상황이었다. 청약을 할 때 세대주가 아닌 세대원도 청약할 수 있다. 가령 부모집에 같이 살고 있는 성인 자녀도 청약이 가능하다.

이에대해 전문가들은 “1세대 1주택자들의 대출을 열었다고 집을 부지기수로 사지는 않을 것이다. 다만 거래 활성화를 위한 양도세 완화 등의 대책이 나와 대출 규제가 없는 6억 이하 시장에 대해서는 좀 더 활성화될 것으로 기대한다”고 전망했다.

또 무엇보다 분양권 전매제한이 사라진다. 광역시는 분양권 전매제한이 3년 유지된다. 공공택지도 분양권 전매가 안 된다. 하지만 청주의 경우 조정대상지역에서 해제돼 분양권 전매제한이 풀린다. 단, 당첨 후 6개월까지는 전매제한이 걸려있다.

따라서 자금 여력이 있는 1주택자들은 1개의 분양권을 사놓을 가능성이 있다. 단 이럴 경우 DSR은 40%로 제한된다. 자금여력이 없으면 분양권을 사도 잔금을 못 치를 상황이 발생할 수 있다.

그러므로 이번 대책은 1세대 1주택자가 주택을 추가 구입하는 것을 유도하는 정책인 셈이다. 하지만 조정대상지역 해제가 마냥 좋은 것은 아니다. 건설사 고분양가 심사기준 적용이 사라지게 된다. 그동안 지방권 조정대상지역일 경우는 건설사가 분양가를 높이고 싶어도 제한이 걸렸다. 그러다 보니 이른바 가경 자이 아파트 시리즈처럼 ‘로또분양’이 나오기도 했다.

하지만 고분양가 제한이 사라지면 건설사들이 이른바 ‘밀어내기 분양’을 진행할 수 있고 향후 미분양이 대거 나오는 사태로 번질 수 있다. 또 분양권 전매가 가능해지면 소위 외부의 투자자들이 분양가를 사고 파는 행위가 늘어나 정작 입주할 때는 입주자를 찾지 못해 매물 폭탄이 나올 수도 있다. 문제는 무주택자뿐만 아니라, 1주택자들이 과연 이러한 위험을 감수하고 2주택을 보유하느냐에 달려있다.