창간 29주년 기획 ‘청주시 원도심 살리기’ 
1. 지금 청주시의 원도심 모습
2. 민선7기와 8기의 현격한 차이
3. 이범석 시장의 원도심정책, 무엇이 문제인가
4. 타도시 사례
5. 청주는 어떤 방향으로 가야 하나

전국 어느 도시에나 원도심이 있다. 원도심은 그 지역의 역사와 문화를 품고있는 뿌리다. 하지만 도시를 외곽으로 개발하다보니 지금은 대부분 공동화를 겪고 있다. 주민들은 고령화됐고 지역은 쇠퇴했다. 그렇다면 이 지역을 불도저로 밀어붙여 개발하는 것이 좋은가, 아니면 보존하는 것이 좋은가. 청주시도 이런 과제를 안고 있다. 원도심에 사는 일부 토지주들과 개발업자들은 고층건물이 들어서길 원하나 일반 시민들은 역사문화를 보존해야 한다고 생각한다.

청주시는 민선7기 때인 2021년 11월 29일~12월 6일 ‘청주시선’이라는 여론조사 온라인 소통 플랫폼을 통해 ‘시민이 생각하는 원도심’에 대해 조사한 적 있다. 총 2589명이 참여했는데 이 중 80.5%가 ‘청주의 오랜 역사와 문화가 공존하는 관광여가중심지’에 답했다. ‘고층 주거, 업무, 상업시설이 밀집한 주상복합도시’에는 19.5%만이 동의했다. 이 표본수도 적지만 청주시는 이후 이런 여론조사도 하지 않았다. 그럼에도 민선8기 청주시는 원도심 주민 민원 해결에 힘을 쏟고 있다.

청주 원도심은 청주의 뿌리

청주시 원도심은 과거에 청주에서 가장 번화했던 행정·상업 중심지였다. 원도심은 상당구 성안동과 중앙동에 걸쳐 있다. 청주시는 1998년 2월 남주동, 문화동, 서문동, 서운동, 석교동을 성안동으로 통폐합했다.

이 곳에는 충북도청, 한국통신, 청주YMCA 등의 기관과 용두사지철당간, 중앙공원, 육거리시장, 청주의 대표 상권 성안길이 있다. 그리고 중앙동은 1과거의 영동, 북문로2가, 북문로3가와 수동을 합쳐 만들어진 동네다. 여기에는 청주시청, 청주병원, 충북자연과학교육원, 한국은행충북본부 등의 기관과 주성초, 청주중, 청주공고 등의 학교가 있다.

청주시 원도심을 한바퀴 돌아보면 낮은 건물이 주를 이루고 있는 점을 알 수 있다. 다만 2018년 건립된 34층짜리 대원칸타빌 아파트와 2020년 건립된 49층짜리 코아루 주상복합이 보기싫게 툭 튀어나와 있다. 시민들은 이 아파트들이 원도심 경관을 크게 해친다고 지적한다.

이는 2015년 5월 정부가 도로사선제한을 폐지한 뒤 높이제한이 없는 틈을 타 이뤄진 것으로 알려졌다. 도로사선제한은 ‘도로변에 건축물을 지을 때 건물 높이는 도로 폭의 1.5배를 넘지 못한다’는 규정이다. 그럼에도 당시 청주시 도시계획위원회가 고층아파트 신축을 허가한 것은 잘못됐다는 게 중론이다.

민선7기 청주시는 원도심의 역사와 문화를 보존하기 위해 건축물의 높이를 제한하는 경관지구를 지정했다. 원도심이 1500년 청주 역사의 뿌리이기 때문에 무분별하게 들어서는 고층빌딩을 규제하겠다는 것이었다. 그래서 시는 육거리시장~방아다리(상당로), 무심천~우암산(대성로)에 이르는 원도심의 건축물 높이를 최고 15층 이하로 제한하겠다고 발표했다.

마침 당시 성안동에서 급하게 진행되는 소규모 가로주택정비사업을 막을 필요성도 제기됐다. 1만㎡ 이하 부지에 37~39층 고층아파트를 빽빽하게 짓는 이 사업은 도시기반시설 설치 의무가 없어 도로, 교통문제를 야기할 수 있다는 지적을 받아왔다. 하지만 한범덕 전 시장은 임기 몇 개월 남겨두고 너무 급하게 경관지구를 지정했다. 필요성은 인정되나 취임 초에 시간을 갖고 했어야 했다는 의견이 많았다. 원도심 주민들과 폭넓은 대화를 하고 설득하는 과정이 필요했다는 것이다.
 

“경관지구 해제보다 지구단위계획 먼저”
 

민선8기 청주시는 지금 경관지구 해제 수순을 밟고 있다. 시장이 바뀌자 원도심 보존정책은 바로 뒤집혔다. 원도심에 거주하는 일부 토지주들과 개발업자들이 사유재산 침해라며 반발하자 이범석 시장은 지방선거 예비후보 때부터 경관지구 전면 재검토를 내세웠다. 이 시장은 취임하자 ‘원도심 고도제한 TF’를 구성했고 여기서 해제한다는 결론을 내렸다.

하지만 시장이 이렇게 중요한 문제를 TF에 맡기고 시민여론조사나 공청회 없이 결론낸 것은 크게 잘못됐다고 시민들은 말한다. 많은 청주시의원들도 이에 문제의식을 갖고 있다. TF라야 5명의 교수, 연구원 등으로 이뤄졌다. 이들은 지난 8월 23일 주민설명회를 열고 경관지구 해제를 약속했다. 다수 시민은 제쳐놓고 이해관계가 있는 사람들에게만 약속한 것은 적절하지 않았다.

더욱이 청주시와 ‘원도심 고도제한 TF’는 지난 9월 26일에서야 시 도시계획위원들에게 TF의 활동을 보고했다. 그러나 이 자리에 모인 도시계획위원들은 대부분 경관지구 해제에 대해 우려를 나타냈다는 후문이다.

더욱이 청주시와 TF가 결론으로 내놓은 것을 보면 ‘1단계에서 경관지구를 폐지해 주민들의 민원을 완화하는 한편 소규모 가로주택정비사업은 도시계획위원회 심의를 의무화해서 난개발을 막고 체계적인 개발 유도’라고 돼있다. 이어 ‘2단계에서 원도심 지구단위계획을 수립해 개발이 필요한 지역에 대해서는 인센티브 방안을 마련해 개발을 유도하고, 보존이 필요한 지역에는 건축물 높이 (건폐율, 용적률) 기준 강화’라고 밝혔다.

따라서 경관지구 해제는 주민 민원 해결용이 아닌가 의심된다. 1단계에서 주민 민원 완화가 가장 먼저 나온다. 또 1단계에서 경관지구를 해제하고 2단계에서 지구단위계획을 하게 되면 난개발을 막기 어려운 것으로 알려졌다. 지구단위계획을 수립하는데 최소 18개월이 걸린다고 한다.

때문에 경관지구를 해제하더라도 지구단위계획을 먼저 단단하게 해놓고 규제한 다음이라야 한다는 게 전문가들 말이다. 지구단위계획은 특정구역을 체계적으로 관리하기 위해 기반시설의 규모, 용적률 등의 기준을 촘촘하게 정하는 것이다. 이 날 도시계획위원들은 이런 선후과정에 대해 지적하고 지구단위계획이 반드시 선행돼야 함을 강조했다고 한다.

전문가 4인에게 물었다 
청주시 원도심 어떤 방향으로 가야 할까 
 

■ 김태영 전 청주대 건축학과 교수

“원도심의 성안길, 전통시장, 골목길을 남기자”

청주의 원도심은 여느 도시와는 다른 훌륭한 가치를 지니고 있다. 예전부터 이어져 내려온 도시의 공간구조라든가 낮고 두터운 건축경관, 무엇보다도 100여년이 지나도 변함없는 옛스러움이다.

청주 도심에는 옛 청주읍성곽의 흔적을 그대로 지니고 있는 가로망의 형태라든가 철당간, 청주병마절도사영문, 압각수 등이 현존한다. 또 성안길과 4대문의 흔적, 매몰된 남석교 등을 비롯해 남문로 1가동과 남주동의 도시공간구조 전체가 남아있다. 또 철도가 들어오면서 형성된 북문로, 영동 및 수동 일대도 근대기 당시의 모습을 그대로 갖추고 있어서 오늘날의 청주시로 발전하는 역사적인 변천과정을 쉽게 알아볼 수 있다. 역사적 도시공간 구조 전체가 남아 있다는 것이 얼마나 소중한 자산인가.

그러므로 오랫동안 남아있는 원도심의 공간구조인 성안길, 전통시장, 골목길을 남기자. 물과 나무 등 소중한 자원을 복원하자. 문화재 주변의 건축물부터 정리해 시민을 위한 오픈스페이스를 조성하자. 대규모 거주 공간 대신에 공가와 공실에 거주 공간을 만들자. 청주 원도심이 담을 수 있는 건축물 총 용량이 현재보다 작아야 하는 것이 친환경적이고, 지속가능한 녹색도시로 가는 첫걸음이다.
 

■ 조철주 청주시 도시재생지원센터장

“누구를 위한 도시재생인가 생각해봐야”

청주 원도심을 어떻게 살릴까는 역사문화 보전, 원주민들의 주거개선, 상권 활성화 세 가지 과제로 요약된다고 할 수 있다. 이 세 가지를 동시에 충족시킬 수 있는 개발방식은 무엇이며 이것을 풀기 위한 예산을 어떻게 마련할 것인가 함께 고민해야 한다. 또한 이것을 가능케 하는 지구단위계획이 필요하다.

도시재생은 원주민들의 삶의 질이 얼마나 나아졌는가가 중요하다. 보통 오래된 동네에 벽화를 그리거나 협동조합 형태의 기업을 만드는데 원주민들에게는 도움이 안된다. 이런 것들은 수단일 뿐이다. 누구를 위한 도시재생인가를 잘 생각해봐야 한다.

그리고 행정기관에서 연구용역을 실시할 때 시민들의 의견을 많이 반영해야 한다. 결과를 결정해놓고 하면 시민들의 의견이 들어갈 여지가 없다. 결과보다는 과정이 중요하다.

■ 이경기 충북연구원 수석연구위원

“원도심까지 고층건물 들어설 필요없어”

2013년에 경관법이 만들어져 도시의 경관 문제를 다루기 시작했다. 고층건물만 올리는 것은 지속가능하지 않다. 지금은 도시공간을 바라보는 패러다임이 바뀌었다. 도시의 역사성과 장소성 회복에 역점을 두면서 경제 활성화를 일부 수용하는 쪽으로 가고 있다.

민선7기 때 청주시는 원도심 경관지구를 지정했다. 몇 개월도 안돼 이를 뒤집는다는 건 있을 수 없는 일이다. 2040 도시기본계획 수립시 ‘청주시선’을 통해 청주시민이 생각하는 원도심 발전방향에 대해 조사하니 80.5%가 ‘오랜 역사와 문화가 공존하는 관광여가 중심지’가 돼야 한다고 답했다. 이를 통해 시민들의 생각을 읽을 수 있다.

나는 현 민선8기 청주시가 원도심 경관지구를 해제하려고 하는 것에 대해 미래지향적 관점에서 충청권 광역철도 도심통과 및 수도권 내륙선 철도와 이에 따른 공간구조 변화, 원도심과 충북도청을 연계한 충북도의 도시재생 검토, 원도심 주거기능 밀집에 따른 탄소배출량 증가 등의 문제 때문에 우려한다. 원도심까지 고층건물이 들어설 필요는 없다. 역사와 문화가 있는 공간을 가꾸길 바란다.

■ 반영운 충북대 도시공학과 교수

“청주읍성 안과 밖, 구분해서 생각하자”

원도심을 옛 청주읍성 안과 밖으로 구분했으면 좋겠다. 성 안에 있던 성안동은 역사보존지구로 유지하고, 중앙공원 역사공원화 사업을 계속 추진해야 한다. 반면 성 밖에 있던 중앙동은 업무-상업-산업-주거가 복합된 융합지구로 발전시키는 것을 제안한다.

중앙동에는 청주시청이 있다. 시청을 중심으로 넓게 행정복합타운을 조성해 그 안에 게임, 인공지능, 영상을 중심으로 한 4차산업 지식타운을 만들어야 한다. 이는 일종의 압축도시이며 그린 어바니즘이다. 판교같은 도시가 이렇다.

도시재생은 원래 있던 기능을 되살리는 것이다. 그러려면 정주인구가 있어야 한다. 그런데 요즘 도시재생은 낮에 북적대고 밤에는 유령도시가 되는 곳이 많다. 이런 점에서 중앙동을 업무-상업-주거 기능을 하는 곳으로 바꾸자는 것이다. 도시재생을 위해서는 직장과 주거지가 가까이 있는 직주근접이 필요하다. 그리고 공공개발 방식으로 중앙시장을 대중교통 및 시외·고속버스 환승센터로 만들어 도심은 걸어다니도록 했으면 좋겠다.