청주시 내덕동 옛 연초제조창이 첨단문화산업단지로 조성, 문화산업 집적화에 대한 기대가 높아가고 있는 가운데 단지 바로 앞 KT&G가 추진하는 공동주택에 대한 논란이 분분하다.

옛 연초제조창 부지는 전체 4만2000여평, 이중 KT&G는 동부창고를 포함한 2만6000여평을 청주시에 매각했으며 상당로와 인접한 앞쪽 부지 1만6000여평에 아파트를 지어 공급할 계획이다.

이 부지에 KT&G의 계획대로 아파트가 들어설 경우 첨단문화산업단지를 가리게 돼 문화 집적지역의 매리트가 반감될 뿐 더러 도시 미관에도 악영향이 미친다는 것.
설령 아파트가 들어선다 하더라도 인접한 노후 주택지역에 대한 정비사업도 함께 추진해야 한다는 의견이 지배적이지만 KT&G가 난색을 표하고 있어 청주시와 팽팽한 줄다리기를 하고 있다.

▲ 청주 구 연초제조창 부지. 뒷쪽 건물이 첨단문화산업단지. 대로변 앞쪽이 아파트 예정 부지다. / 사진= 육성준 기자

청주시, “KT&G 계획 수용 불갚
청주시는 이미 이 부지 아파트사업과 관련, 분명한 입장을 정했다. 지난해 도시계획위원회에서 아파트 예정부지와 인접한 노후 주택지를 포함해 지구단위계획을 수립하는 안과 현 청주시 소유 동부창고부지와 맞바꾸자는 안을 제시했던 것.

인접 노후 주택지를 포함해 사업을 추진하는 것은 KT&G 소유 부지만 개발할 경우 짜투리 땅의 정비가 어려워져 이후 도시계획 수립에 문제가 발생하기 때문이다.
인접 주택지는 1500여평에 29필지로 나뉘어 있으며 땅 모양도 길죽한 형태여서 옛 연초제조창만 개발한다면 사실상 도시정비에서 방치될 수 밖에 없다는 것.

부지 교환은 첨단문화산업단지를 가리는 문제와 도시미관과 밀접한 관계가 있다.
연초제조창 부지는 교통량이 많은 상당로와 내덕7거리와 인접해 있는데 대로변은 아파트가 서고 뒤쪽으로 문화산업단지가 위치할 경우 고립된 섬이 된다는 것이다. 특히 충주나 오창방면을 왕래하는 지역이어서 도시미관도 해칠수 있으며 가뜩이나 노후화 되고 있는 안덕벌 지역이 고립된다는 주장이 제기되고 있다.

지난해에도 주변상권 활성화 측면에서 연초제조창 부지 개발이 필요하다는 지적과 함께 당시 이 지역 청주시의원이었던 이만목 전 의원은 아파트가 들어선다고 주변이 활성화 되는 것이 아니라며 직지나 공예를 테마로 한 공원으로 조성하자고 주장했었다.

현역 임기중 의원은 한층 더 강한 주문을 하고 있다. 임 의원은 “첨단문화산업단지를 이전해 제조창 부지 전체를 개발하거나 시가 KT&G 부지를 매입해 활용방안을 찾는 방법이 좋다고 본다”고 말했다.
현재 청주시도 아파트 건립 자체를 반대하는 것은 아니지만 최소한 주변 지역을 묶어 개발해야 한다는 입장을 견지하고 있다.

KT&G, “당초 계획 변함 없다”
이에 반해 KT&G는 당초 계획을 바꿀 뜻이 없음을 분명히 하고 있다. 두가지 안 모두 받아들이기에는 너무 벅차다는 입장이다.

인근 주택지를 사업에 포함하는 문제는 토지매입이 여의치 않고 매입비용도 최소 30억원 이상 소요된다는 것. 설령 주택지를 매입한다 해도 사업성 향상에는 영향이 미비하며 오히려 악화요인으로 작용할 수 있다는게 KT&G의 판단이다.

부지를 교환하는 것에도 손사례를 치고 있다. 우암산 전망으로 인해 고도가 84m로 제한돼 있어 현 아파트 예정부지도 12층 이상은 어려운 상황인데 교환 대상인 동부창고 부지는 표고가 더 높아 사업성이 크게 악화된다는 것이다.

KT&G 관계자는 “현 계획대로 하더라도 허용 용적률 220%에 크게 미치지 못하는 170%에 불과하다. 부지를 교환할 경우 사업 자체가 어려워진다”고 말했다.
하지만 부지 매각에 대해서는 여전히 가능성을 열어 놓고 있다.

이 관계자는 “이미 회사 정관에 부동산 개발 사업을 삽입했으며 이에 따라 전주제조창 아파트 건립이 진행중이고 서울 동대문에도 의류도매상가 시행을 마친 상태다. 하지만 이는 유휴 부동산을 활용한 경영합리화 차원에서 추진하는 것이다. 조건만 맞는다면 굳이 아파트 사업만을 고집할 필요가 없다”고 전했다.

하지만 부지 매각도 그리 간단한 문제는 아니다. 고도제한으로 인한 사업성 악화가 걸림돌로 작용하고 있으며 실제 대형 건설사를 포함해 여러 업체가 이 부지에 관심을 갖고 매입을 검토했으나 성사되지 못했다.

임기중 의원이 제시한 대로 청주시가 매입하는 것도 사실상 불가능하다. 현재 아파트 예정부지는 공업지역이지만 시와 KT&G의 협약에 따라 제2종 일반주거지역으로 용도변경이 추진되고 있다.

KT&G가 이 부지를 매각하더라도 현재의 공업지역이 아닌 주거지역 가격을 적용할 것이기 때문에 매매액은 적어도 400억원 이상이 될 것으로 보인다. 시로서는 이 만한 금액을 집행할 예산이 없다는 것이다.
옛 연초제조창부지 아파트 건립사업은 청주시와 KT&G의 입장 차이만 확인하고 있을 뿐 이렇다할 절충점을 찾지 못하고 있다.

청주시 왜 제조창 뒷자리 매입했나? 예산 없어 불가피, 이후 교환 요구 KT&G가 거부 첨단문화산업단지는 그 취지에 따라 도심에 위치한다. IMF를 거치며 공기업 구조조정이 단행됐고 당시 담배인삼공사가 청주 제조창을 폐창, 시가 4만2000평중 2만6000여평을 매입했다. 하지만 시가 매입한 곳은 상당로와 떨어진 동쪽 부지다. 아파트 건립이 추진되는 현 KT&G 부지를 매입했다면 이같은 논란은 당초 발생하지 않았을 것이며 시 관계자들도 이점에 대해서는 아쉬움을 토로하고 있다. 시 관계자는 “문제는 예산이었다. 도시내 첨단문화산업단지 조성사업에 선정됐지만 문화관광부의 지원 예산은 매년 30억원씩 연차적으로 집행됐다. 결국 상대적으로 저렴한 현재의 부지를 매입하게 된 것”이라고 말했다. 이후 청주시는 KT&G 측에 부지 교환을 제안한 것으로 알려졌다. 이같은 문제점에 대해 당초부터 인지하고 있었던 것. 하지만 이미 아파트사업 계획을 세우고 있었던 KT&G가 이를 받아들일리는 만무했다. KT&G 관계자는 “청주시에 부지 일부를 매각하고 난 뒤 위치를 바꾸자는 논의가 있었지만 거부했다”고 확인했다. 부지 매각 조건에 현 아파트 예정부지 용도변경이 포함됐던 것으로 미뤄 KT&G는 상당로변 땅은 팔 의도도 없었다는 것이다. 그 뒤 용도지역 변경을 두고 KT&G가 소송을 제기, 시가 패소하는 등 연초제조창 부지는 우여곡절을 겪어 왔다.