오송·오창산업단지 조성과 호남고속철 분기역으로 오송역이 선정되면서 인근 지역에 대한 개발 붐이 일고 있다.

오송이나 오창지역은 물론 부용·강외·강내·옥산 등 지역은 개발업자들이 긴장을 늦추지 않고 주시하고 있으며 서울 등지의 시행사들도 지역 부동산업체를 통해 끊임없이 사업대상 토지를 물색하고 있다. 특히 청원군 옥산면 지역은 양 산업단지 중간에 위치해 있고 오송역과 가까우면서도 타 지역에 비해 상대적으로 저렴한 지가로 개발업자들의 입질이 끊이지 않고 있다.

양 산업단지와 오송역이 불과 5~10분, 청주와도 15~20분 거리로 공동주택 입지로 최적이라는 것이다.

▲ (주)신라종합건설이 아파트 2000세대 이상 공급을 추진하고 있는 옛 동인석재 부지 입구.

신라종건, 2천세대 이상 공급 계획 2종지구단위계획 완화 뒤 사업성 확보 판단
옥산 지역 공동주택 입지로 가장 관심의 대상이 되고 있는 곳은 (주)신라종합건설(대표 변재범)이 2003년에 매입한 옛 동인석재 터 8만270여평이다. 동양 최대 규모로 운영되던 석재공장 자리라 기반이 이미 조성돼 있고 사업승인 절차만 거치면 곧바로 사업 착수가 가능하다.

신라종건도 이 부지를 매입할 때부터 아파트 사업을 염두해 두고 있었으며 그동안 여러차례 검토를 거친 것으로 전해지고 있다.
업계에서는 규모나 지리적 조건 등이 상당히 좋은 것으로 분석하고 있다. 지대 또한 주변보다 높고 인근에 미호천이 흐르고 있어 전망 좋은 주거공간 조성이 가능하며 인근 마을과도 자연적인 경계가 형성돼 있다는 것이다.

하지만 신라측은 이 부지를 매입하고도 사업추진을 상당히 망설여 왔다. 매각설이 심심치 않게 흘러나오기도 했으며 실제 서울 등지의 개발업자들이 매입 여부를 타진해 오기도 했다.

여기에 경륜장이나 경견장을 추진한다는 소문까지 나돌 정도로 신라측은 이 땅 개발을 망설여 사업적인 확신을 가지지 못하고 있다는 관측이 제기되기도 했다.
이같은 관측은 이 땅 개발에 있어 적용되는 도시개발법의 2종 지구단위계획 규정 때문이다.

이 법에 따르면 도시지역의 경우 규모에 관계없이 지구단위계획을 거쳐 사업승인을 얻지만 관리지역은 난개발 방지를 위해 면적이 10만㎡(3만평)이상 돼야 하며 토지적성평가를 사전에 거치는 등 절차가 까다롭다.

공동주택을 포함한 지구단위계획을 도시지역은 1종, 관리지역은 2종으로 나누는 것도 그 조건과 절차가 다르기 때문이며 신라종건 부지는 2종 지구단위계획을 통해 사업을 추진할 수 있다.

하지만 지난 5월까지 2종 지구단위계획 구역내 주거용지는 전체 면적의 70%를 넘을 수 없었으며 주거용지중 아파트 면적도 80%미만으로 제한돼 있었다. 결국 아파트는 전체 사업면적의 56%에 대해서만 건축이 가능했고 용적률 또한 150%를 넘을 수 없어 230%의 용적률을 적용받는 도시지역에 비해 사업성이 취약할 수 밖에 없었다.
이 때문에 신라 측은 아파트 사업 추진 여부를 두고 검토만을 거듭해 왔고 그 과정에서 경륜장이나 경견장 사업으로의 전환까지 거론됐었던 것.

그러다가 지난 5월 2종 지구단위계획 지침이 변경돼 주거용지와 그 중 아파트 면적 제한 조항이 삭제됐고 이에 따라 신라 측은 지나달 청원군에 ‘도시관리계획 결정 제안서’를 제출, 사업 추진을 본격화 하고 있다.

‘암초는 여전’ 우려에 신라 ‘문제 없다’
신라종합건설이 계획하는 사업규모는 설계나 청원군과의 구체적인 협의가 이뤄지지 않고는 있지만 전용면적 85㎡이상, 30~40평형대를 중심으로 2000세대 이상이다.
민간사업자가 2종 지구단위계획을 통해 공동주택을 공급하는 것은 수도권에서 추진되는 지역을 제외하면 지방에서는 사실상 최초다.

변재범 대표는 “2종 지구단위계획의 조건이 사업자에게 불리해 그동안 추진되는 경우가 거의 없었다. 지난 5월 몇몇 조항이 삭제되면서 사업성에 대한 희망적인 전망이 가능하게 된 것이다. 설계업체를 선정한 것도 아니고 현재로선 구체화된 것이 없지만 부지 면적이나 주변 여건으로 보면 30~40평형을 주력으로 3000세대 이내에서 추진될 것으로 본다”고 말했다.

하지만 이 부지 개발이 순조롭게 진행될 지는 미지수다.
사업인허가 과정에서 토지적성평가에서부터 논란이 일 가능성도 있다.
2종 지구단위계획의 경우 사전에 토지적성평가를 거쳐야 하는데 하천의 경계에서부터 500m 이내에는 개발이 불가능하다는 것.

신라 부지는 이 기준을 적용받을 경우 80% 가까이가 포함돼 사실상 사업이 불가능 하지만 기존 조성된 지역에 대해서는 예외를 두고 있어 예외조항의 적용 여부가 관건이다.

신라 측은 이미 이 부지가 석재 가공공장으로 조성됐기 때문에 토지적성평가에서 문제될 것이 없다는 입장이지만 공장용지에서 주거용지로 사용목적이 바뀐다는 점에서 논란의 여지는 남아 있다는 게 일반적인 시각이다.

변 대표는 “전문기관 등에 의뢰한 결과 하천과의 거리는 문제되지 않는다는 회신을 받았다. 2종 지구단위계획의 예가 없기 때문에 법령 문구를 들며 우려를 나타내는 것으로 보이며 사업을 추진하는데 법적으로 걸림돌이 될 것은 없는 것으로 확인했다”고 말했다.

신라 측이 더 걱정하는 것은 사업 인허가 과정에서 문제가 발생할 것이라는 주변의 관측과는 달리 사업성이다. 타 현장과 같이 규모가 크지 않다면 밀어부칠 수도 있다는 변 대표의 말처럼 2000세대 이상 3000세대 가까운 큰 규모라는 점에서 분양이 저조할 경우 입을 타격이 상당하다는 것이다.

95년 이후 10년 만에 추진하는 주택사업 규모가 크다는 점도 신라로서는 부담이며 이에 따라 시공을 직접할 지 여부를 놓고도 장고를 하고 있다.
변 대표는 “신라의 브랜드로 소비자에게 어필할 수 있을지 모르겠다. 10년 넘게 주택사업을 중단해 왔고 브랜드 아파트가 쏟아져 나오는 상황에서 직접 시공을 할지 브랜드 업체에 시공을 맡겨야할지 검토해야 할 것”이라고 말했다.