최근 권리금을 두고 세입자와 건물주 간 눈치싸움이 치열하다. 청주 내덕동에서 커피숍을 운영하는 A씨는 최근 건물주와 임대계약을 연장하지 못했다. 건물주가 자신의 건물에 직접 사업을 하는 등의 이유로 세입자와 계약을 연장하지 않았기 때문이다. A씨는 점포를 얻으며 약 1000만원의 권리금을 지불했다. 그렇게 되면 이 권리금은 어떻게 될까?

만약 건물주로부터 권리금회수기회를 방해받을 때 세입자는 권리금소송을 생각해 보지만 법률지식이 없어 이마저도 쉽지 않다.

이에 대해 엄정숙 법도 종합법률사무소 부동산 전문변호사는 “세입자의 권리금은 상가임대차보호법(이하 상임법)에 의해 보호를 받는다”며 크게 3가지를 확인해야 한다고 조언했다.

권리금 소송은 건물주인의 방해로 세입자가 권리금을 받지 못했을 때 하는 손해배상청구소송이다. 2015년 상가건물임대차보호법 개정 이후로 손해배상청구소송을 하기 위한 법률상담은 총 416건인 것으로 집계됐다.

권리금소송을 하기 전에 체크해야 할 첫 번째는 ‘사업자등록 대상이 되는 건물’인지 확인하는 일이다. 사업자등록 대상이 아닌 건물은 권리금 회수 기회를 보호받지 못한다.

두 번째는 권리금 보호 제외 사유가 있는지 살펴보아야 한다. 기본적으로 3기분 이상의 임대료 연체가 없어야 하며, 무단전대, 즉 건물주의 동의 없이 세입자가 임대차 기간에 무단으로 다른 사람에게 임대하는 행위를 해서는 안 된다. 권리금보호 제외사유에 해당되면 권리금소송에서도 패소한다.

엄 변호사는 이외 권리금보호 제외사유에 대해 “▲계약 체결 당시 공사 시기와 소요 기간 등을 포함한 철거 및 재건축 계획을 세입자에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따른 경우 ▲1년 6개월 이상 임대 건물을 영리 목적으로 사용하지 않거나 ▲임대차가 종료된 지 3년이 지났을 때도 권리금은 보호되지 않는다”고 설명했다.

권리금소송 전 체크해야 하는 세 번째는 건물주의 방해가 있었는지 입증하는 것이다. 상가건물임대차보호법에 따르면 세입자는 임대차계약이 끝나는 6개월 전부터 신규 세입자를 주선할 수 있고 건물주는 이를 방해해서는 안 된다.

엄 변호사는 건물주의 방해 행위에 대해 “▲신규 세입자가 되려는 사람에게 직접 권리금을 요구 ▲세입자 간 권리금 거래를 직, 간접적으로 방해 ▲신규 세입자에게 고액의 임대료와 보증금을 요구해도 건물주의 방해 행위에 포함 된다”고 조언했다.

3가지 사항이 확실히 충족한다면 세입자는 건물주에게 권리금 회수 방해 행위를 입증하는 내용증명을 발송해야 한다. 이후에도 권리금 주장이 받아들여지지 않으면 권리금소송을 진행해 권리금에 해당하는 금액을 건물주에게 청구할 수 있다.