증평 오피스텔 전·월세 사기피해 사건과 관련, 부동산 수탁사와 우선수익자의 사전 서면 동의없이 불법적으로 임대차 계약이 체결되고, 수탁사와 우선수익자는 신탁 부동산 무단 해지로 소유권을 이전시켜 피해를 키운 것으로 드러나 파문이 확산하고 있다.

부동산 신탁계약상 제2순위 우선수익자인 김 모(서울 관악구 미성길) 씨는 이 같은 사실을 확인하고 법무법인을 통해 이들 관계자 5명을 배임 혐의로 지난달 서울 방배경찰서에 고소했다.

고소장에 따르면 청주시 용담동에 사무실을 둔 ㈜법상주택은 증평읍 증평리 588 1741㎡에 9층짜리 ‘에이치시티 오피스텔’ 2개 동 48세대를 신축해 2021년 3월 준공했다.

법상주택은 코리아신탁에 이 건물을 담보계약하고 세종농협, 남세종농협, 세종동부농협 등 3개 농협에서 약 60억 원을 대출받고 2순위 수익증권을 이용, 14억 8000만 원을 추가 대출받는 등 총 74억 8000만 원을 대출받았다.

고소인 김씨는 이 과정에서 피고소인 법상주택 임 모 대표가 임대 보증금과 임대료를 임의 사용하기로 마음 먹고 2021년 2월부터 8월까지 임대차 계약(전세 15세대, 월세 32세대)을 통해 약 15억 원 이상의 보증금 및 월세를 편취했다고 주장했다.

사전 서면 동의없는 계약은 무효

김 씨는 수탁자(코리아신탁)와 우선수익자(농협)의 사전 서면 동의를 받지 않은 계약은 불법계약으로 무효라고 말했다.

위탁자(법상주택)가 임대차(전세+월세) 계약을 하려면 수탁자와 우선수익자의 사전 서면 동의를 받아야 한다는 신탁계약서 및 신탁 특약을 어긴 것이다.

일례로 임 대표는 담보신탁 부동산인 오피스텔 101동 4××호를 세입자 변 모 씨와 전세보증금 1억 7000만 원을 받고 임대차(전세) 계약을 체결한 다음 2021년 3월 제1순위 우선수익자인 세종중앙농협 해밀지점에 대출금 1억 3600만 원을 상환했다. 이후 세종중앙농협에게 해당 부동산신탁해지 동의 요청서를 코리아신탁에 접수해 달라고 요구했다.

이런 방법으로 이들 3개 농협은 전체 48세대 중 16세대 분양 예정금 38억 원 중 일부인 약 20억 원만 받고 2순위 우선 수익권자의 동의없이 코리아신탁에 부동산 담보신탁해지를 요청, 무단으로 해지시켜 법상주택에 소유권을 이전토록 했다.

남세종농협, 세종중앙농협, 세종동부농협은 위탁자가 수탁자와 우선수익자의 사전 서면 동의를 받지 않고 체결한 임대보증금으로 제1순위 채무를 변제받은 뒤 위탁자가 그 보증금을 반환하지 않을 시 보증금 반환의무가 발생해 해당 부동산이 신탁해지 대상이 될 수 없는 데도 신탁해지 동의요청서를 수탁자에게 접수한 것이다.

신탁부동산계약서 및 신탁 특약에는 임대보증금 반환의무는 계약자인 위탁자에게 있지만 위탁자가 반환하지 않을 시 우선수익자가 반환해야 한다고 돼 있다.

신탁해지 꼼꼼하게 챙겼더라면

신탁해지 동의요청서를 받은 코리아신탁도 해지사유에 해당되는 지를 제대로 챙기지 못한 책임도 있다.

신탁해지 동의조건을 충족했는지 여부 등을 따져 신탁해지 및 소유권 이전을 했어야 하는데 이런 의무를 저버렸다는 것이다.

애당초 사전 서면 동의없이 임대차 계약을 한 것은 무효이고 이렇게 받은 보증금으로 제1순위 우선수익자의 채무변제를 했다는 이유로, 신탁해지 사유에 해당되지 않는다는 사실을 알면서도 제1순위 우선수익자의 신탁해지 동의요청이 있었다는 이유만으로 신탁해지 및 소유권을 이전시켜 준 것은 공모행위라는 게 고소인 김 씨의 지적이다.

특히 계약서에 ‘수탁자 등 이해관계인 전원 동의없이 신탁계약을 해지할 수 없다’고 명시돼 있는데 코리아신탁은 오피스텔 16세대에 대한 신탁을 해지해 임 대표에게 소유권을 넘겨 주었다는 것이다.

고소인 김 씨는 “이렇듯 이들은 순차적으로 공모를 통해 제2순위 우선수익자에게 재산적 손해를 입혔는데도 정당하게 업무를 처리했다고 주장하고 있다”며 “이들의 범죄행위를 명백하게 밝혀 피해자들의 억울함을 풀어주고 또 다른 피해자가 발생하지 않도록 해야 한다”고 강조했다.

한편 채무자 법상주택은 자본잠식상태로, 채권자의 기한이익 상실로 신탁 담보 해지된 16세대 보증금 25억 9000만 원과 현재 공매처분 중인 32세대 보증금 약 4억 1500만 원 등 30억 500만 원의 전세금 반환이 불투명한 것으로 알려졌다.