지역주택조합 ‘시한폭탄’
변수가 너무 많아

지역주택조합(이하 지주택)은 왜 ‘맘고생 삼종세트’를 겪을까. 조합장이 구속되거나, 조합원 간에 소송이 발생하거나, 이미 낸 분담금을 날리거나. 지주택 사업은 조합원들이 자신들의 토지나 분담금을 모아서 주택사업을 진행한다. 하지만 지주택 방식 자체가 성공하기가 쉽지 않다. 청주의 유명 부동산 카페에서 ‘지주택’을 검색하면 하나같이 “‘지주택’에 발을 들여 넣는 순간 인생의 쓴맛을 알게 된다”라는 류의 글들이 보인다.

청주시에선 2012년부터 지주택 사업이 시작됐다. 지금까지 총 23개 지주택조합이 설립됐다. 이 중에서 아파트 분양까지 간 경우는 12곳이다. (도표 참조) 절반 가량이 아파트 분양까지 성공했지만 이후에도 조합 내 소송 등 불가피한 사정으로 조합이 해산하지 못한 곳들도 다수다.

분양 성공해도 조합 해산 못해

모충지역주택조합은 모충동일센타시아 분양을 2016년에 했지만 시공사 부도로 인해 조합이 해산하지 못하고 있다. 금천동지역주택조합의 파모스라움은 조합장이 금고이상의 형을 받아 조합이 청산하지 못하고 있다. 조합 청산인이 부재하기 때문이다.

한마음지역주택조합의 용암한마음서희스타힐스는 도시계획시설 등 미준공으로 인해 동별로 준공될 수밖에 없었다. 이로 인해 청산불가 조건이 돼버렸다. 흥덕지역주택조합이 올린 옥산리버파크 자이는 2019년 대단위 단지를 올려 대표적인 성공사례로 꼽히지만 조합은 소송이 걸려 해산하지 못했다. 마찬가지로 가경지역주택조합의 가경자이아파트도 조합 내 소송 중이다.

개신동스위트인지역주택조합이 올린 우평원더리움은 지난해 11월에 준공했지만 미분양으로 인해 청산이 어려운 상태에 놓였다.

청주시내 23개의 지주택 가운데 성공적으로 조합을 해산한 곳은 단 5곳에 불과하다. 율량지역주택조합, 강내지역지역주택조합, 오창센토피아지역주택조합, 평촌지역주택조합, 청주금천지역주택조합이다.

23개 지주택 가운데 아파트 착공이 되지 못한 곳 11곳 중 4곳은 아예 조합원 설립인가조차 나지 않았고, 사업계획도 요원한 상황이다. 따라서 조합에 문제가 터지면 조합원들이 막대한 재산상의 손해를 감수해야 하는 구조다.

지주택의 구조적인 문제들

지주택 사업은 토지 확보가 관건이다. 사업계획승인을 받으려면 토지소유권의 95%를 확보해야 한다. 이는 일반 정비 사업의 80%보다 더 높은 비율이다. 소위 보상금을 두고 일부 토지주들이 ‘알박기’를 할 가능성도 배제할 수 없다. 이러다보면 이자 비용 증가뿐만 아니라 사업이 무기한 연기된다. 사업이 취소될 수도 있다. 조합원이 겪는 최악의 상황은 토지도 잃고, 분담금도 잃고, 각종 조합 관련 소송에 휘말리는 것이다.

지주택 사업은 조합원들이 분담금을 내면, 그 분담금으로 토지를 매입해 공사를 진행하는 방식이다. 이 과정에서 수많은 변수가 생긴다. 일단 토지가격 상승 및 공사비 인상, 금리 변동, 소송비용, 조합운영비 등 예상치 못한 비용이 발생된다.

결국 이로인해 발생하는 ‘추가 분담금’을 두고 조합원 간 분쟁이 속출하게 된다. 추가분담금은 수천만원에서 수억까지 올라간다. 추가분담금은 처음부터 약정할 수 없기 때문에, 조합원은 그저 ‘도박’을 감수해야 한다.

지주택의 근본적인 문제점은 조합원들이 주택정비사업에 대해 전문지식이나 경험이 부족하기 때문에 조합에서 업무대행사를 선정해 사업의 일부나 전권을 맡긴다는 데 있다. 업무대행사는 시행사, 투자사, 컨설팅사, 건설사 등으로 나뉘는데 이들이 조합을 대신해 토지매입, 자금조달, 사업관리, 공사 시공 등을 하게 된다. 하지만 이 과정에서 업무대행사와 조합의 갈등 또한 왕왕 발생한다. 업무대행사가 토지를 일부러 고가로 매입하거나 공사비를 부풀려 조합의 이익에 반할 수 있기 때문이다.