청주·청원지역이 5·23 부동산조치에 따라 투기과열지구로 지정된 데 이어 정부의 6·11 추가 조치로 청주가 주택투기지역으로까지 지정됨에 따라 한동안 열풍이 불어 닥치던 청주지역 부동산 시장에 돌연 찬기운이 감돌고 있다. 전문가들은 주택투기지역으로 지정된 청주의 부동산 시장이 급속도로 위축될 것으로 예측했다.

실제로 이번의 주택투기지역 지정이 가져올 효과를 살펴보면 전문가들이 어떤 근거에서 이런 분석을 하는 지를 보다 쉽게 이해할 수 있다.

3년 전인 2000년 5월 용암동 ××아파트 32평형(당시 기준시가 8550만원)을 1억 1000만원에 매입, 거주해 온 A씨가 최근 이 아파트를 1억5000만원에 팔았다고 가정하자. A씨가 부담해야 할 양도소득세는 주택투기지역 지정전과 후에 각각 어떻게 될까. 단 이 아파트를 양도할 시점의 기준시가는 1억400만원이라고 가정한다.

286만원이나 더 내야 해
종전처럼 기준시가 기준으로 양도소득세가 부과될 경우 A씨가 납부해야 할 세액은 소득세가 110만원 주민세는 11만원으로 모두 123만 1000원이다. 그러나 주택투기지역 지정에 따라 실거래가 기준(1억5000만원)으로 양도소득세가 부과될 경우에는 A씨의 납세부담액은 소득세 368만 7000원 주민세 36만 8000원을 합쳐 총액이 409만 6000원이 된다. A씨로서는 같은 집을 파는 것이지만 제도변화로 인해 종전보다 무려 286만 5000원을 더 내야 하는 것이다.

위와 같은 가상 사례를 설명한 신현학 세무사는 “실거래가를 기준으로 양도소득세를 물리게 되면 주택소유자들은 예전처럼 매물을 쉽게 내놓지 않게 될 것이 뻔하고 그러면 주택을 필요로 하는 매입 희망자와의 자유로운 매매가 그만큼 어렵게 된다”며 “이는 거주이전의 자유를 침해하는 등 자본주의 논리와 상치하는 문제점을 발생시킬 수도 있다”고 말했다.

“더구나 주택의 특수성을 감안할 때 누군가가 5000만원에 주택을 매입해 2∼3년후 8000만원에 팔아 3000만원의 차익을 보았다고 하더라도 3000만원을 순수한 가처분소득으로 볼 수 있느냐 하는 문제가 생긴다. 5000만원짜리 아파트를 팔아 다른 아파트로 이사할 경우 이주대상 아파트 가격도 상당한 폭으로 상승했을 것이기 때문에 이 과정에서 실제 소득이 발생했다고 볼 수 없는 경우가 허다한 때문이다.

자칫 주택가격 왜곡 시킬 수도
물론 소수의 1가구 다주택 보유자는 예외겠지만 절대 다수를 차지하는 1가구 1주택 소유자들에게 이 제도는 자칫 피해만 안겨줄 수 있다. 일종의 거래세인 양도소득세를 이런 식으로 올리면 주택의 거래를 위축시켜 궁극적으로 가격상승을 또다시 부추길 잠재요인만 키울 수 있다.”

세무전문가들은 “양도소득세가 올라가면 땅이나 주택 등의 매물이 사라져 자연스레 공급물량 감소→가격 상승으로 이어질 수 있다”며 “거래에 수반하는 세금을 올리기 보다는 부동산을 과다 보유하고 있는 사람들의 보유부담을 가중시킬 수 있는 보유세 중심의 세율 인상 방안이 모색돼야 한다”고 주장한다.

부동산의 공시지가(또는 기준시가)를 상승시킴으로써 부동산을 많이 갖고 있을수록 세금을 많이 내도록 하는 것이 바람직하다는 것이다. 다만 이 과정에서 조세저항을 최소화하기 위해 장기적으로 보유세를 현실화하는 방안을 마련해 갈 필요가 있다는 지적이다.