공공택지 중대형 아파트만 적용 가능, 대농지구 발언 잘못
하늘 높은 줄 모르고 치솟고 있는 아파트 분양가를 잡겠다는 남상우 청주시장의 의지가 곳곳에서 확인되고 있다.
지난 22일 ‘분양가 상한제 자문위원회’(이하 분양가 자문위)를 구성해 적정 분양가를 권고하고 권고 금액을 초과할 경우 분양승인을 내 주지 않겠다는 초강경 발언이 나온데 이어 27일 주간업무 보고회에서는 공무원으로 구성되는 TF(태스크포스)팀을 구성하라고 도시건설국장에 지시하는 등 수위를 높이고 있다.
특히 분양을 앞두고 있는 대농지구의 금호어울림과 지웰시티에 대해 분양가 자문위가 산정한 적정분양가를 권고하겠다고 밝혀 남 시장의 분양가 인하 의지는 당장 12월 초면 현실화 될 것으로 보인다.
그러나 남 시장의 이같은 강경 의지에 대해 법과 현실을 무시한 ‘오버액션’이라는 지적이 곳곳에서 나오고 있다.
분양가 자문위는 말 그대로 분양업체가 제출한 분양가가 적정한지 심사해 단체장에게 자문하도록 하는 자문기구일 뿐 분양가 심의·결정기구가 아니라는 것이다.
더욱이 분양가 자문위의 대상은 분양가 상한제가 적용되는 공공택지내 전용면적 25.7평(85㎡) 이상 아파트에 한해 적용되도록 주택공급에 관한 규칙이 정하고 있는 만큼 대농지구는 예외여서 적법성 논란이 일 것이라는 우려도 나오고 있다.
심의·결정 기구 아니다
분양가 자문위는 법·경제·부동산학 등 주택분야 관련 5년 이상의 경력을 가진 조교수 이상 교수, 10년 이상 경력의 변호사·회계사·감정평가사와 토목·건축 및 주택분야 전문가, 주택 인허가 관련 공무원, 주택공사·지방공사 임직원 등 10여명으로 구성된다.
청주시는 현재 관련 단체에 추천을 의뢰해 놓고 있으며 늦어도 12월 초에는 구성을 마친다는 계획이다.
분양가 자문위를 구성할 수 있도록 규정한 법률은 지난 8월 개정된 주택의 공급에 관한 규칙 제8조 ③항으로, 분양가상한제 적용주택의 입주자를 공개모집하는 경우 승인을 얻기 전에 택지비, 가산비용 등이 적정하게 산정됐는지 여부와 제2종국민주택채권 매입에 관한 사항 등의 의견을 듣기 위해 자문위원회를 구성, 운영할 수 있다고 명시하고 있다.
결국 분양가 자문위는 아파트 건설 시행사가 제출한 분양승인 신청서를 검토해 적정 여부를 승인권자인 단체장에게 자문해 참고하도록 하는 기구며 민간이 개발한 택지에 대해서는 적용되지 않는다.
하지만 민간 택지인 대농지구에도 적용하고 업체가 자문위 권고 분양가를 수용하지 않을 경우 분양승인을 거부할 것이며 행정소송도 불사하겠다는 남 시장의 발언은 고분양가 우려 여론에 밀려 나온 정치적 오버액션이라는 것이다.
한 건설업체 관계자는 “분양가 자문위는 법에서 구성할 수 있도록 정한 기구며 연내에 청주지역에 적용될 아파트는 없다. 대농지구를 언급한 것은 시장 스스로 법을 지키지 않겠다는 말과 같다”고 주장했다.
이와 관련 청주시 관계자는 “그만큼 분양가 거품이 사회적 문제가 되고 있음을 인식하고 있으며 이를 해결하기 위한 의지를 표현한 것으로 해석해 달라”고 말했다.
설계도면 분석, 분양가와 무관
남상우 시장이 도시건설국장에게 구성할 것을 지시한 TF팀도 그 성격이 모호하다는 비판을 받고 있다.
남 시장은 TF팀에 대해 아파트 분양업체들이 제출한 설계도면을 통해 분양가를 분석하라고 구체적인 사안을 지시했는데 도면 분석과 분양가와는 연관관계가 사실상 없다는 지적이다.
아파트 공급 구조가 시행과 시공이 분리돼 있어 건축비는 시행사와 시공사간의 계약으로 정해지며 분양은 전적으로 시행사의 몫인 만큼 설계도면을 통해 분양가를 분석하는 것은 무의미 하다는 것이다.
분양가는 토지비와 건축비, 인허가와 금융, 분양·홍보 등 부대비용으로 구성된다. 도면을 분석한다는 것은 건축비가 적정한지 여부를 판단하겠다는 것인데 아파트 공급 구조상 이를 문제삼는 것은 근본적으로 불가능하다.
아파트 건설 시행제도는 IMF를 거치며 어려움을 겼었던 건설사들이 위험요소를 줄이기 위해 부지매입과 인허가, 분양 등의 업무에서 손을 뗐고 금융권의 PF(프로젝트파이낸싱) 상품이 등장하면서 시행이라는 새로운 업종이 탄생했다.
건설사는 시행사로부터 건축만 도급 받는 시공사 역할만 하는 것이며 분양성을 높이기 위해 대부분의 시행사는 시공사의 브랜드를 아파트 이름으로 사용하다.
결국 아파트 분양가는 설계도면이 아니라 공급구조에서 찾아야 하며 큰 비중을 차지하는 금융과 마케팅, 인허가비용 등 간접비에 대한 분석이 중요하다.
업계 관계자는 “분양가를 낮추기 위해 민간 기업끼리 맺은 계약을 무시할 수는 없는 것이다. 도면을 분석해 시공비가 높다고 판단된다고 해서 시행업체에게 건설사와의 시공계약을 깨고 공사비를 깎으라고 요구할 수는 없지 않는가. 아파트 공급 시스템을 모르는 데에서 비롯된 넌센스”라고 꼬집었다.
